中国基金报记者 陆慧婧 张玲
下半年以来，公募REITs二级市场持续震荡下行。中证REITs全收益指数相比年中高点下跌超6%。同时，公募REITs打新收益也大幅下降，部分产品甚至出现破发。
多位业内人士表示，近期REITs市场调整是受到投资者止盈、分派率下降、资本市场风险偏好回升等多重因素影响。展望未来，在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs回调后估值趋于合理，长期配置价值开始显现。
自年中高点回调超6%
在上半年强势上涨之后，下半年公募REITs市场开始震荡回落。Wind数据显示，截至11月14日，中证REITs全收益指数报收于1050.45点，相比今年6月23日1124.91点的高点下跌6.62%。
上半年涨幅居前的产业园、保租房类REITs产品抛压较重。据Wind数据统计，截至11月14日，华泰南京建邺REIT、易方达广开产园REIT自6月23日高点回调幅度超过20%，此外，中金重庆两江REIT、广发成都高投产业园REIT、中信建投明阳智能新能源REIT等23只产品自高点回调也超过10%。
对于公募REITs市场三季度以来的震荡下挫，华安基金不动产投资管理部认为原因主要来自三个方面：第一，上半年累计了一定涨幅，一些投资者选择“止盈”退出；第二，部分产品的二级分派率甚至不足3%，与债券类产品的利差收窄，配置吸引力下降；第三，A股强势上涨，进一步导致部分资金从REITs流入股票市场。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿提到了REITs市场短期供需结构失衡的影响。“在市场供给端快速扩容时，增量资金未能同步跟进，加之部分投资者的短期博弈行为，产生了阶段性的流动性压力，放大了市场的下行幅度。”
不过，业内对REITs市场后继走势依然持乐观预期。财通资管投资经理付磊认为，下半年公募REITs全收益指数的走势属于快速上涨后的回调休整。“公募REITs作为一种现金流资产，和低波红利等资产具备一定相似性。而支撑红利资产配置价值的核心逻辑并未发生逆转，随着四季度配置窗口期的临近，公募REITs有望与红利资产走势形成共振修复。”付磊说。
市场情绪逐渐修复
近期，公募REITs打新收益出现下滑，有产品上市后跌破发行价。受访机构和人士认为，在政策的持续推动下，后续公募REITs市场情绪有望修复，建议投资者积极把握机会。
中航基金不动产投资部表示，REITs打新收益下滑或破发，标志着市场正进入价值回归的理性阶段。
万亿认为，政策推动是市场情绪回暖的重要条件，而市场交投情绪或者走势出现变化甚至彻底逆转，关键仍在于宏观经济环境的持续恢复与底层资产经营情况的实质性改善。
万亿指出，一级市场上，投资者需从“无差别申购”转向“精挑细选”，重点考察资产的区位质量、运营稳定性及发行估值的合理性，估值安全垫尤为关键。二级市场上，当前部分低估值且运营情况具有韧性的项目为投资者长期配置提供了良机。可重点关注两类资产，一是经营稳健、股息率具备极高吸引力的防御型资产；二是所属赛道前景广阔但被短期“错杀”的成长型资产。
付磊表示，一级市场上，建议关注新发REITs的经营情况与一、二级同行业REITs产品的估值安全垫，避免盲目参与；二级市场上，岁末年初是机构配置的窗口期，建议投资者加大对包括公募REITs在内的红利类资产的关注度。
长线资金有望持续涌入
受访机构和人士认为，价格调整，使部分优质REITs的分红收益率提升。后续随着公募REITs估值与流动性逐步修复，保险、养老金等更多长线资金有望入场。
“从公募REITs过往4年的发展情况看，其作为一种特殊的权益性产品，独立大类资产的配置价值逐渐明晰。”中金基金相关负责人称，在低利率、“资产荒”格局未明显改变的情况下，REITs可供分配金额虽受基本面影响有所波动，但整体表现仍较为稳健，具备较好的配置价值，对于资金期限较长且较大比例投资于类固收资产的保险资金有较大吸引力。
盈米东方金匠投顾团队表示，REITs市场虽有回调，但底层资产产生的现金流相对稳定，这使得分派率被动走高。在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高的现金分派率，为追求稳定收益的保险资金带来了明确的配置机遇。此外，公募REITs的强制分红机制、10~30年长久期、与股债市场相关性低、抗通胀等特性，也更为契合长线资金的核心投资需求。
从认购数据来看，险资对公募REITs比较认可。2025年以来，险资在REITs发行中的平均配售份额占比达到7.13%，较2024年的4.06%提升了3个百分点。部分新发行的数据中心、仓储物流REITs，险资的配售比例甚至超过15%。
该投顾团队认为，未来1~2年，在政策驱动下，公募REITs市场规模有望实现突破，底层资产有望从传统基建扩大至铁路、港口、市场化租赁住房、文化旅游、养老设施等民生消费领域。同时，随着估值与流动性逐步修复，保险、养老金等长线资金和民间资本有望入场，市场交易活跃度将得到提升。
