中国基金报记者 李树超 王思文
在中国经济发展新格局中，公募REITs正从金融创新工具逐步成长为推动基础设施建设与经济高质量发展的重要力量。
近日，国家发展改革委表示，已累计向证监会推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元。
业内人士表示，公募REITs在盘活资产、优化财务、提升运营效率等方面作用显著。行业期待更多资产类型扩容、长期资金入市、市场流通性进一步提升，推动REITs市场高质量发展。
盘活资产、优化结构、提升效率
为现代化基础设施体系注入活力
公募REITs的战略作用，在于盘活海量存量资产，打通投融资循环的“任督二脉”，为新增万亿元投资提供可持续路径。
财通资管投资经理付磊对记者表示，长期以来，基础设施项目因投资规模大、资金回收周期长、退出渠道有限，社会资本参与的积极性不高。而市场是资源配置的最有效手段之一，公募REITs二级市场的发展完善为一级市场提供了定价基准，有利于吸引包括民营企业在内的各方社会资本挖掘潜在的基础设施建设需求，从而起到引导资源有效配置的效果。
中航基金不动产投资部指出，基础设施证券投资基金构建了“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，回收资金可用于新建或改扩建项目，引导资本流向国家重大战略领域，为实现“十五五”规划强基增效战略目标创造良好的投融资基础。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿补充道，这种“盘活存量-回收资金-再投资”的模式，有效降低了杠杆率，为万亿级新投资提供了可持续的路径。
在优化财务结构与推动普惠金融方面，公募REITs同样发挥着不可替代的作用。
中金基金相关负责人介绍，公募REITs能改善企业的资产负债表，有助于缓解原始权益人债务融资方面的压力。
博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，REITs不仅拓宽了社会资本投资渠道，更通过扩募提升了资产分散性，降低了集中性风险。REITs作为权益类工具，在有效盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道、增强资本市场服务实体经济质效方面发挥着重要作用。
红土创新基金也提到，政策层面积极支持民间投资项目发行REITs，简化扩募申报流程、支持跨区域整合资产，引导公募基础设施REITs市场健康发展并快速扩容，各方参与积极性显著提升。
更关键的是，公募REITs以市场化机制倒逼基础设施提升运营效率，要求管理方从“重建设”转向“重运营”，为高质量发展注入内生动力。
付磊表示，公募REITs需要进行严格的信息披露，经营质量需要受市场广大投资人检验，通过公募REITs可以促进运营机构提升运营效率。
中金基金相关负责人进一步分析，公募REITs通过价格发现与治理优化，推动基础设施运营效率的提升。二级市场持续交易形成公开透明的“资产价格锚”，会促进基础设施项目提升现金流、降低运维成本。而扩募可以打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级。更重要的是可以促使更多的原始权益人形成“以终为始”投资经营思路，按照REITs所需标准投资建设、收购资产。
万亿强调，这种“价值与资产运营效益挂钩”的机制，可驱动基础设施领域向精细化、专业化转型，倒逼运营效率提升，推动高质量发展。
更多资产类型扩容、长期资金入市等
值得期待
业内人士表示，未来公募REITs市场将进一步扩容，流通性提升值得期待。
红土创新基金认为，“十五五”期间，金融强国建设的目标以及促进地方打通新旧动能转化需求强烈，公募REITs作为资本市场盘活存量资产的有效金融工具，可进一步扩容底层资产，更好地融入发展大局，助力金融强国建设。
刘玄表示，从海外市场发展经验来看，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，资产类型将更为丰富，经营稳定可控、分红收益预期稳定、运营韧性较强的资产更易受到投资者青睐。
在长期资金方面，付磊表示，财政部发布的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，将公募REITs纳入投资范围。公募REITs的风险收益特征适合长期配置，期待后续以社保资金、养老金、企业年金为代表的长期资金可以入市。
另外，付磊认为，目前公募REITs的投资人结构以保险资金等机构配置型资金为主，日常交易换手率较低，后续可进一步考虑扩大投资人群体，适当扩大偏交易型投资人占比，提升市场流动性。
此外，中金基金相关负责人建议，一是逐步放开投资机构（包括Pre-REITs基金）作为扩募或首发环节的原始权益人，将“资产收购、孵化、运营及增值”推动资产注入REITs。二是优化扩募审核程序，特别是对原始权益人、资产类型等均未变化的扩募项目，在相关条件达到首发资产标准的情况下，简化审核程序，提升扩募效率，降低扩募战线长导致的不确定性。三是建议继续与财税部门保持积极沟通，出台或明确相关支持政策，如适度扩大REITs试点税收政策在前端资产重组环节的使用范围等。
随着公募REITs常态化发行的推进，未来，公募REITs市场扩容扩募扩生态的步伐将逐步加速，市场规模有望进一步扩大，投资人群体将越发多元，带动市场流动性进一步提升。
万亿认为，预计未来2年，中国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长，多层次REITs市场将逐步建立。随着行业类别提升、投资者逐渐丰富、新发和扩募逐步常态化，以及二级市场价格涨幅进一步扩大，公募REITs将成为重要的投资工具，吸引越来越多的投资者关注。
刘玄表示，长期而言，完善REITs市场基础制度，加快多层次REITs市场建设，优化国资国土、税收、会计处理等配套政策，将为REITs市场扩面提质提供长期动力。
