中国基金报记者 李树超
“产业园区作为区域经济发展、产业结构升级的重要载体，其运营表现和增长潜力与所在区域的投资价值、产业资源禀赋密切相关。具有产业经济转化贡献的园区，具备更强的可持续发展能力，有望为投资人提供长期的投资收益。”谈到中金湖北科投光谷REIT的资产情况，该基金的拟任基金经理周嘉辰作出上述表示。
标的资产运营成熟
增长潜力可期
资料显示，中金湖北科投光谷REIT拟投资的基础设施资产为位于武汉市东湖高新区（又称“光谷”）的光谷软件园（A1-7、C6、E3栋）和互联网+项目两处资产，合计建筑面积17.44万平方米；收入来源包括租金收入、物业管理费收入以及广告、停车费及其他收入，均基于市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。截至今年一季度末，整体出租率超过90%。
周嘉辰表示，产业园区在REITs化过程中，需要重点关注拟发行的基础设施项目是否满足权属清晰、资产范围明确、运营成熟、现金流持续稳定且来源合理分散等基本要求，以及项目区位、租约结构等可能会对未来经营现金流产生重大影响的有关因素。
谈及中金湖北科投光谷REIT的主要特点，周嘉辰表示，光谷是国内领先的产业集群区之一，综合实力居国家级高新区前列，产业聚集和龙头企业带动效应显著。原始权益人湖北科投是光谷区域资产规模最大的国有企业以及至关重要的开发建设、资产运营、产业投资主体，可为基础设施项目的经营和发展提供有力保障。
“基础设施项目历史运营情况整体稳定，虽然受大环境影响，近三年资产出租率存在阶段性波动，但整体还是表现出了较强的经营韧性。2023年以来，伴随市场需求及信心逐步回暖，基础设施项目的租赁情况也得到了较快的恢复并呈现出增长的态势。”周嘉辰称。
周嘉辰表示，首发只是REITs生命周期的第一步，持续扩募可通过不断优化资产组合，为REITs注入新的增长点，也是REITs保持生命力、为投资人创造持续价值的关键。依托原始权益人湖北科投丰富的同类型资产储备，本基金未来的成长值得期待。
积极参与REITs创新实践
据介绍，中金基金以打造国内领先的REITs基金管理人为目标，积极参与中国基础设施REITs的试点工作。目前已经发行3单REITs产品，总规模超过180亿元，居国内公募基金首位。
周嘉辰认为，基础设施公募REITs对于服务国家战略和实体经济有重要意义：一是为企业提供了实现资金回流、降低再融资压力、促进再投资开发的金融工具，有助于改善基础设施行业长周期、高负债、重资产运营模式，盘活存量资产，助力降低金融风险；二是公募REITs作为一种“资产上市”平台，有助于促进基础设施项目运营管理的专业化和规范化，驱动运营效率提升，促进基础设施建设的高质量发展；三是有助于推动长期资金入市、提升资本市场的普惠性，对于增强金融服务实体经济能力具有重要意义。
中金基金深刻认识到基础设施REITs存续期管理的重要性，致力于通过多种手段持续提升资产运营管理能力；上线了“长安REITs运营管理系统”，运用数字化手段打通基金管理人、外部管理机构及项目公司信息交互和管理通道，筑牢全流程管理体系。同时，中金基金与原始权益人、外部管理机构紧密协作，充分发挥各方在各自领域的专业管理能力，优势互补、尽职履责，努力实现资产持续稳健运营，以存续期管理良好口碑带动前端业务持续发展。
公开资料显示，中金基金目前管理与推进的项目类型包括仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、产业园区等，并积极研究探索新型基础设施、能源基础设施、消费基础设施等领域，所覆盖的资产分布在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、成渝双城、环渤海经济区等区域，支持国家深化区域经济协调发展战略，助力我国公募REITs行业的创新实践与高质量发展。
