中国基金报记者 方丽 曹雯璟
房地产市场迎来“三箭齐发”利好，极大提振了市场信心。Wind数据显示，截至12月2日，11月以来申万一级房地产行业指数累计上涨25.08%，涨幅在31个申万一级行业中排名第一。与此同时，房地产相关主题基金也迅速“回血”，不少产品表现神勇。
相关政策对地产股以及地产产业链影响几何？哪类企业或板块值得关注？对此，中国基金报记者采访了融通基金副总经理、融通行业景气基金经理邹曦，广发金融地产ETF及联接基金经理夏浩洋、富国金融地产行业基金经理韩雪、嘉实金融精选基金经理李欣、国泰金鹿基金经理赵大震、海富通基金公募权益投资部基金经理胡耀文。
他们普遍认为，地产利好政策对地产股带来短期估值修复，中长期来看，房地产行业存在格局重塑、行业龙头集中度提升的过程。同时，房地产行业是中国经济的动脉，房地产行业的逐渐复苏，从基本面角度对所有行业都是利好，未来A股行情长期值得看好。
“三箭齐发”稳市场信号明显
有效缓解整体流动性压力
中国基金报记者：11月28日证监会发布消息，决定在股权融资方面调整优化5条措施，标志着支持房地产市场融资的“第三箭”已经射出。相关政策对地产股以及地产产业链影响几何？
李欣：在短短20天内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。对于地产股来讲，现在是利好频出的阶段。
韩雪：政策层面从信贷、债券和股权三个融资主渠道支持地产企业融资的堵点已全部疏通，政策“三箭合一”的出台力度和速度显著超出市场预期。政策端层层松绑、持续加码，有助引入新的资金，盘活存量不动产，促进全行业的信用复苏。目前来看，放宽房企股权融资首要是为了促进“保交楼”，避免恶性事件再发生，有力支撑市场信心，同时有利于化解房地产市场下行风险，稳定经济发展预期。政策强度持续提升背景下，短期行业估值修复动力边际增强，全市场风险偏好也有望提升。
夏浩洋：支持房地产融资的“三支箭”正式落地，无论对于房地产市场整体流动性压力的缓解，还是市场信心的修复，都有着重要作用。“第三支箭”射出后，对地产股而言，股权融资恢复有利于缓解企业流动性压力，再进一步传导至上下游产业链的施工规模恢复。同时，由于房企的违约压力降低，产业链相关企业对房企的应收账款坏账压力大幅下降，相关企业迎来经营质量改善的机会。
赵大震：随着“第三箭”的射出，房地产企业各个融资渠道也结束了多年受限的历史，银行、债券、信托、私募和股权融资这些能输血企业的命脉已全部打开。万亿资金投入助力保交付的信息释放，在当前市场环境下就像一针强心剂，不仅民企的存量债权人减少了担忧，不再挤兑，需求端层面也让购房者更放心购买民企房子。
供需稳步修复，地产配置价值提升。政策明确了金融系统对地产风险的底线，也意味着行业复苏的必要条件已具备。地产正处于“基本面底部+预期好转”的阶段，因此可继续关注地产和产业链相关标的。
邹曦：适度放开股权融资限制，支持优质房地产企业合理扩张，是顺应新形势的自然选择。相关政策将有效改善优质地产企业的资产负债结构，有利于其合理扩张资产规模，实现规模利润持续增长，对其中长期股价表现有明显的促进作用。
同时，在相当部分的房地产企业陷入流动性困境的情况下，优质房企在获得股权融资支持后，将承担起稳定房地产市场整体投资的职能，有利于扭转房地产投资迅速下滑的趋势，对于稳定经济增长将起到积极作用，相关地产产业链尤其是与竣工相关的产业链将直接受益。
胡耀文：“第三支箭”传递出了稳定市场的信号，不仅是保项目，也是保主体，对市场有比较积极的作用。在融资端支持政策加码后，未来地产的需求还是市场比较关注的焦点，后续市场或期待更多需求侧的政策进一步提振地产产业链。
地产股短期呈现超跌反弹
中长期关注地产龙头股配置价值
中国基金报记者：在地产行业连续“三箭齐发”的背景下，地产股表现较好。有观点认为地产股目前处于一个超跌的预期和估值修复阶段，你如何看目前地产股表现？是否是短期现象？
李欣：当前，低要素成本的红利期已经过去。指望地产像历史上每一次周期调整一样出现周期上升的可能性较小，未来更多是逐步筑底和寻求中期平衡。
韩雪：展望后市，尽管房地产的中期问题仍客观存在，人口增速见顶带来需求的注定趋弱，成本压力高企挤压居民收入分配比例，“去地产化”带动长期经济中枢下台阶仍难言趋势性改善。但从中短期投资的角度，目前政策应对主动性仍在增强，结构性政策正逐步走向深入，叠加未来需求端政策仍值得进一步期待，市场逻辑围绕“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势，已成为当前做多的一致预期。除政策累积效应放大行业复苏弹性外，未来优质龙头房企集中度提升，或将使地产股占优状态持续。
夏浩洋：地产股短期表现是超跌后政策预期反转带来的估值修复，从中长期来看，房地产行业存在格局重塑、行业龙头集中度提升的过程，房地产龙头企业的配置价值值得关注。
赵大震：当前财政、货币政策积极发力，政策拼图渐趋完整，支持力度有望持续。上周“中国特色估值体系”引发的市场思考叠加地产风险处置、稳增长加码共振，刺激市场产生快速的行业轮动。中期来看，市场大级别底部正在临近，未来市场中枢提升将更加确定。
邹曦：未来地产股的表现会出现明显分化，预计优质房地产企业将优先获得各种融资资源，包括信贷、债券融资和股权融资，进入新的成长周期，其股价表现具有很强的持续性；而在过去的地产周期中已经被证明经营效率较低、经营策略不够稳健的房地产企业，规模将逐渐萎缩甚至退出市场，其股价表现更多地体现为超跌反弹。
胡耀文：目前整个地产行业的调整已经进入比较良性的阶段，政策出台也较为精准。我们比较看好地产股的表现，它是当前资产配置中比较值得关注的板块。
优质企业估值修复行情或持续
中国基金报记者：如何看地产股的估值水平？结合基本面来看，后续估值修复行情能否延续？持续性有多强？
李欣：由于今年属于估值业绩双杀，一旦销售恢复，板块就有双击的机会。此外，可以观察行业回到正轨之后房企市占率的提升情况，除开发之外的永续业务，还包括商业、物业等业务。
韩雪：目前地产股的表现是超低估值下上涨的开始阶段。这一轮地产股上涨最核心的支撑在于行业供给侧改革的机会，优质企业未来市占率显著提升、成本显著下降、利润率改善都是可以期待的积极变化。
夏浩洋：对于行业来说，土地市场的企业供给侧出清是一个中长期的过程，龙头房企将迎来竞争格局的改善，我们持续看好龙头房企经营质量改善背景下中长期ROE回升带来的投资机会。
赵大震：房地产是本轮经济周期中出清比较彻底的行业，尤其在经济恢复的过程中还扮演了非常核心的角色。当前地产估值已经处于底部，存在较大的投资机会。
邹曦：从PB和PE的角度来看，地产股的估值水平在A股市场处于洼地状态。优质地产股后续估值修复行情将会持续，甚至在房地产市场销售有效企稳之后将进入新的成长周期，其持续性可能以年为单位来衡量。
胡耀文：地产行业整体估值较低，如果行业恢复到比较健康的状态，还是有很明显的修复空间。但估值是个动态过程，需要有持续性的项目和业绩作为支撑，因此，不同的企业仍会有分化。
看好后端竣工产业链
及建材、轻工、家电等板块
中国基金报记者：从地产产业链的细分领域来看，你更看好哪类企业或板块？
李欣：第一类是核心的央企、国企，未来市占率会提升，但这可能需要比较长的时间；第二类是在开发业务之外的永续业务，如一些商业购物中心的物业等。
韩雪：目前政策支持力度处在中段，后续会边际向好。从基本面看，过去紧缩周期带来的是房企融资端的显著分化，具体体现为融资规模和成本显著分化。销售好、拿地力度大且布局高能级城市的房地产企业，未来增长的确定性和盈利质量都会更好。
夏浩洋：我们更看好后端竣工产业链。在目前防疫措施优化、房企融资全面改善，同时融资政策重点支持房企施工及保交付背景下，行业整体竣工规模预计迎来修复。房企完成在手项目施工竣工后，如果销售景气度进一步扭转向上，现金将会更多用于土地投资，扩大销售规模。前端开工的产业链景气复苏周期可能慢于后端竣工周期。
赵大震：国家对保交付高度重视，多笔纾困基金陆续推出，分发到各个省市。根据我们调研，最近两周资金落地到项目的速度较前期明显提升。预计这些真金白银的投入将在明年的竣工数据增长中体现，恢复情况好于投资和新开工，因此，利好地产产业链上的建材、轻工、家电等板块。
邹曦：短期来看，在“保交楼”政策措施有效落地的情况下，竣工产业链会更加受益，包括消费建材、家居等行业。中长期来看，地产销售企稳并逐步回升后，销量稳定在什么水平非常关键，这将决定地产产业链新的估值中枢水平。
胡耀文：中长期看好国企、央企。地产市场是多元化的市场，不仅有住宅地产，还有商业地产、棚改、旧改等。国企、央企在棚改、旧改等领域扮演重要的角色，且融资方面也是比较健康的。
“三箭齐发”对市场是全面性利好
A股底部大概率已出现
中国基金报记者：近期地产行业“三箭齐发”对整体A股的影响多大？能否带来全面利好？
李欣：首先，“第一支箭”主要投放到优质房企，“第二支箭”比较侧重民营企业，而“第三支箭”的应用没有太多门槛，上市房企都可以享受此类政策的利好，所以，政策效应的释放会更好。其次，“第三支箭”汇集了多种金融政策，包括重组、股份增发、私募等，这些都为房企改善资金状况创造了非常好的机会。最后，“三箭齐发”产生了非常好的组合拳效应，可以显著改善房企流动性。
夏浩洋：整体来看，此前抑制经济复苏的一些因素正在边际改善，地产融资政策持续宽松解决了房企负债端的挤兑问题，控制风险进一步向外扩散。接下来，在融资政策宽松的窗口期内，预计居民端的需求政策仍将继续发力，帮助房地产市场销售实现复苏，解决房地产市场景气度下行的压力。因此，从多方面来看，经济复苏是一个确定性较强的趋势，而A股在近期也出现了反弹，反映出资本市场对于经济复苏的正面预期。
赵大震：房地产行业是中国经济的动脉，上下游涉及的行业和企业众多，景气关联度极为紧密，通过对地产企业的定向放水，实际也是向全产业链输血，提供了更多就业岗位，带来需求的复苏，从基本面角度对所有行业都是利好。
邹曦：地产行业“三箭齐发”，具有明显的信号作用，体现了根据实际情况优化调整政策、与时俱进的导向。结合有关政策措施来看，这对于市场是全面性的利好，A股市场的大底部大概率已经出现。
胡耀文：地产链对于大宗商品定价和整个宏观经济都有影响。鉴于目前整个行业的调整已进入相对良性的阶段，政策的判断也较为精准，我们对于行业的好转很有信心，未来A股的风格切换也是可能的。
价值风格或有持续性机会
中国基金报记者：地产、银行全线走强之后，市场风格是否会发生变化？从布局年底及明年一季度的角度来看，哪些领域更占优？
李欣：在这几个子板块中，目前我们最看好地产。地产起来了，也利好银行和保险。
夏浩洋：目前市场处在磨底阶段。考察过去几轮市场低点，底部回弹时市场的重心往往在于修复，而低估值与政策预期向好则是市场修复的主要逻辑。从细分行业相对估值水平来看，参照2010年以来4次市场大底后30个交易日区间涨跌幅表现，普遍存在相对估值低位水平的行业领涨反弹的现象。因此，我们依然关注金融地产板块的估值修复机会。
赵大震：经济预期上修、流动性宽松配合、稳增长政策密度强度增加，可能带来阶段性大票风格的修复机会。从布局年底及明年一季度而言，明年上半年处在经济复苏初期，顺周期板块相对成长板块会更有优势。
邹曦：市场风格会逐步趋向价值，在未来一年是大概率事件。虽然政策方向有明显的转变，但政策的优化是一个渐进的过程。把握好政策的力度，以免产生新的负面影响，是正常的选择。因此，风格转换不会一蹴而就，价值风格在未来一年或有持续性机会。就年底和明年一季度来说，房地产行业和竣工链的优质公司可能出现更优的投资机会。
胡耀文：短期稳增长预期有所提升，更看好与经济修复相关的顺周期产业。
