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六家公募最新研判: “三箭齐发”显著改善房企流动性 对A股是全面性利好

2022-12-05 07:30  电子报

中国基金报记者 方丽 曹雯璟

房地产市场迎来“三箭齐发”利好,极大提振了市场信心。Wind数据显示,截至12月2日,11月以来申万一级房地产行业指数累计上涨25.08%,涨幅在31个申万一级行业中排名第一。与此同时,房地产相关主题基金也迅速“回血”,不少产品表现神勇。

相关政策对地产股以及地产产业链影响几何?哪类企业或板块值得关注?对此,中国基金报记者采访了融通基金副总经理、融通行业景气基金经理邹曦,广发金融地产ETF及联接基金经理夏浩洋、富国金融地产行业基金经理韩雪、嘉实金融精选基金经理李欣、国泰金鹿基金经理赵大震、海富通基金公募权益投资部基金经理胡耀文。

他们普遍认为,地产利好政策对地产股带来短期估值修复,中长期来看,房地产行业存在格局重塑、行业龙头集中度提升的过程。同时,房地产行业是中国经济的动脉,房地产行业的逐渐复苏,从基本面角度对所有行业都是利好,未来A股行情长期值得看好。

“三箭齐发”稳市场信号明显

有效缓解整体流动性压力

中国基金报记者:11月28日证监会发布消息,决定在股权融资方面调整优化5条措施,标志着支持房地产市场融资的“第三箭”已经射出。相关政策对地产股以及地产产业链影响几何?

李欣:在短短20天内,政策端“三箭齐发”,具有较强的信号意义,大幅提振各方的信心。对于地产股来讲,现在是利好频出的阶段。

韩雪:政策层面从信贷、债券和股权三个融资主渠道支持地产企业融资的堵点已全部疏通,政策“三箭合一”的出台力度和速度显著超出市场预期。政策端层层松绑、持续加码,有助引入新的资金,盘活存量不动产,促进全行业的信用复苏。目前来看,放宽房企股权融资首要是为了促进“保交楼”,避免恶性事件再发生,有力支撑市场信心,同时有利于化解房地产市场下行风险,稳定经济发展预期。政策强度持续提升背景下,短期行业估值修复动力边际增强,全市场风险偏好也有望提升。

夏浩洋:支持房地产融资的“三支箭”正式落地,无论对于房地产市场整体流动性压力的缓解,还是市场信心的修复,都有着重要作用。“第三支箭”射出后,对地产股而言,股权融资恢复有利于缓解企业流动性压力,再进一步传导至上下游产业链的施工规模恢复。同时,由于房企的违约压力降低,产业链相关企业对房企的应收账款坏账压力大幅下降,相关企业迎来经营质量改善的机会。

赵大震:随着“第三箭”的射出,房地产企业各个融资渠道也结束了多年受限的历史,银行、债券、信托、私募和股权融资这些能输血企业的命脉已全部打开。万亿资金投入助力保交付的信息释放,在当前市场环境下就像一针强心剂,不仅民企的存量债权人减少了担忧,不再挤兑,需求端层面也让购房者更放心购买民企房子。

供需稳步修复,地产配置价值提升。政策明确了金融系统对地产风险的底线,也意味着行业复苏的必要条件已具备。地产正处于“基本面底部+预期好转”的阶段,因此可继续关注地产和产业链相关标的。

邹曦:适度放开股权融资限制,支持优质房地产企业合理扩张,是顺应新形势的自然选择。相关政策将有效改善优质地产企业的资产负债结构,有利于其合理扩张资产规模,实现规模利润持续增长,对其中长期股价表现有明显的促进作用。

同时,在相当部分的房地产企业陷入流动性困境的情况下,优质房企在获得股权融资支持后,将承担起稳定房地产市场整体投资的职能,有利于扭转房地产投资迅速下滑的趋势,对于稳定经济增长将起到积极作用,相关地产产业链尤其是与竣工相关的产业链将直接受益。

胡耀文:“第三支箭”传递出了稳定市场的信号,不仅是保项目,也是保主体,对市场有比较积极的作用。在融资端支持政策加码后,未来地产的需求还是市场比较关注的焦点,后续市场或期待更多需求侧的政策进一步提振地产产业链。

地产股短期呈现超跌反弹

中长期关注地产龙头股配置价值

中国基金报记者:在地产行业连续“三箭齐发”的背景下,地产股表现较好。有观点认为地产股目前处于一个超跌的预期和估值修复阶段,你如何看目前地产股表现?是否是短期现象?

李欣:当前,低要素成本的红利期已经过去。指望地产像历史上每一次周期调整一样出现周期上升的可能性较小,未来更多是逐步筑底和寻求中期平衡。

韩雪:展望后市,尽管房地产的中期问题仍客观存在,人口增速见顶带来需求的注定趋弱,成本压力高企挤压居民收入分配比例,“去地产化”带动长期经济中枢下台阶仍难言趋势性改善。但从中短期投资的角度,目前政策应对主动性仍在增强,结构性政策正逐步走向深入,叠加未来需求端政策仍值得进一步期待,市场逻辑围绕“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势,已成为当前做多的一致预期。除政策累积效应放大行业复苏弹性外,未来优质龙头房企集中度提升,或将使地产股占优状态持续。

夏浩洋:地产股短期表现是超跌后政策预期反转带来的估值修复,从中长期来看,房地产行业存在格局重塑、行业龙头集中度提升的过程,房地产龙头企业的配置价值值得关注。

赵大震:当前财政、货币政策积极发力,政策拼图渐趋完整,支持力度有望持续。上周“中国特色估值体系”引发的市场思考叠加地产风险处置、稳增长加码共振,刺激市场产生快速的行业轮动。中期来看,市场大级别底部正在临近,未来市场中枢提升将更加确定。

邹曦:未来地产股的表现会出现明显分化,预计优质房地产企业将优先获得各种融资资源,包括信贷、债券融资和股权融资,进入新的成长周期,其股价表现具有很强的持续性;而在过去的地产周期中已经被证明经营效率较低、经营策略不够稳健的房地产企业,规模将逐渐萎缩甚至退出市场,其股价表现更多地体现为超跌反弹。

胡耀文:目前整个地产行业的调整已经进入比较良性的阶段,政策出台也较为精准。我们比较看好地产股的表现,它是当前资产配置中比较值得关注的板块。

优质企业估值修复行情或持续

中国基金报记者:如何看地产股的估值水平?结合基本面来看,后续估值修复行情能否延续?持续性有多强?

李欣:由于今年属于估值业绩双杀,一旦销售恢复,板块就有双击的机会。此外,可以观察行业回到正轨之后房企市占率的提升情况,除开发之外的永续业务,还包括商业、物业等业务。

韩雪:目前地产股的表现是超低估值下上涨的开始阶段。这一轮地产股上涨最核心的支撑在于行业供给侧改革的机会,优质企业未来市占率显著提升、成本显著下降、利润率改善都是可以期待的积极变化。

夏浩洋:对于行业来说,土地市场的企业供给侧出清是一个中长期的过程,龙头房企将迎来竞争格局的改善,我们持续看好龙头房企经营质量改善背景下中长期ROE回升带来的投资机会。

赵大震:房地产是本轮经济周期中出清比较彻底的行业,尤其在经济恢复的过程中还扮演了非常核心的角色。当前地产估值已经处于底部,存在较大的投资机会。

邹曦:从PB和PE的角度来看,地产股的估值水平在A股市场处于洼地状态。优质地产股后续估值修复行情将会持续,甚至在房地产市场销售有效企稳之后将进入新的成长周期,其持续性可能以年为单位来衡量。

胡耀文:地产行业整体估值较低,如果行业恢复到比较健康的状态,还是有很明显的修复空间。但估值是个动态过程,需要有持续性的项目和业绩作为支撑,因此,不同的企业仍会有分化。

看好后端竣工产业链

及建材、轻工、家电等板块

中国基金报记者:从地产产业链的细分领域来看,你更看好哪类企业或板块?

李欣:第一类是核心的央企、国企,未来市占率会提升,但这可能需要比较长的时间;第二类是在开发业务之外的永续业务,如一些商业购物中心的物业等。

韩雪:目前政策支持力度处在中段,后续会边际向好。从基本面看,过去紧缩周期带来的是房企融资端的显著分化,具体体现为融资规模和成本显著分化。销售好、拿地力度大且布局高能级城市的房地产企业,未来增长的确定性和盈利质量都会更好。

夏浩洋:我们更看好后端竣工产业链。在目前防疫措施优化、房企融资全面改善,同时融资政策重点支持房企施工及保交付背景下,行业整体竣工规模预计迎来修复。房企完成在手项目施工竣工后,如果销售景气度进一步扭转向上,现金将会更多用于土地投资,扩大销售规模。前端开工的产业链景气复苏周期可能慢于后端竣工周期。

赵大震:国家对保交付高度重视,多笔纾困基金陆续推出,分发到各个省市。根据我们调研,最近两周资金落地到项目的速度较前期明显提升。预计这些真金白银的投入将在明年的竣工数据增长中体现,恢复情况好于投资和新开工,因此,利好地产产业链上的建材、轻工、家电等板块。

邹曦:短期来看,在“保交楼”政策措施有效落地的情况下,竣工产业链会更加受益,包括消费建材、家居等行业。中长期来看,地产销售企稳并逐步回升后,销量稳定在什么水平非常关键,这将决定地产产业链新的估值中枢水平。

胡耀文:中长期看好国企、央企。地产市场是多元化的市场,不仅有住宅地产,还有商业地产、棚改、旧改等。国企、央企在棚改、旧改等领域扮演重要的角色,且融资方面也是比较健康的。

“三箭齐发”对市场是全面性利好

A股底部大概率已出现

中国基金报记者:近期地产行业“三箭齐发”对整体A股的影响多大?能否带来全面利好?

李欣:首先,“第一支箭”主要投放到优质房企,“第二支箭”比较侧重民营企业,而“第三支箭”的应用没有太多门槛,上市房企都可以享受此类政策的利好,所以,政策效应的释放会更好。其次,“第三支箭”汇集了多种金融政策,包括重组、股份增发、私募等,这些都为房企改善资金状况创造了非常好的机会。最后,“三箭齐发”产生了非常好的组合拳效应,可以显著改善房企流动性。

夏浩洋:整体来看,此前抑制经济复苏的一些因素正在边际改善,地产融资政策持续宽松解决了房企负债端的挤兑问题,控制风险进一步向外扩散。接下来,在融资政策宽松的窗口期内,预计居民端的需求政策仍将继续发力,帮助房地产市场销售实现复苏,解决房地产市场景气度下行的压力。因此,从多方面来看,经济复苏是一个确定性较强的趋势,而A股在近期也出现了反弹,反映出资本市场对于经济复苏的正面预期。

赵大震:房地产行业是中国经济的动脉,上下游涉及的行业和企业众多,景气关联度极为紧密,通过对地产企业的定向放水,实际也是向全产业链输血,提供了更多就业岗位,带来需求的复苏,从基本面角度对所有行业都是利好。

邹曦:地产行业“三箭齐发”,具有明显的信号作用,体现了根据实际情况优化调整政策、与时俱进的导向。结合有关政策措施来看,这对于市场是全面性的利好,A股市场的大底部大概率已经出现。

胡耀文:地产链对于大宗商品定价和整个宏观经济都有影响。鉴于目前整个行业的调整已进入相对良性的阶段,政策的判断也较为精准,我们对于行业的好转很有信心,未来A股的风格切换也是可能的。

价值风格或有持续性机会

中国基金报记者:地产、银行全线走强之后,市场风格是否会发生变化?从布局年底及明年一季度的角度来看,哪些领域更占优?

李欣:在这几个子板块中,目前我们最看好地产。地产起来了,也利好银行和保险。

夏浩洋:目前市场处在磨底阶段。考察过去几轮市场低点,底部回弹时市场的重心往往在于修复,而低估值与政策预期向好则是市场修复的主要逻辑。从细分行业相对估值水平来看,参照2010年以来4次市场大底后30个交易日区间涨跌幅表现,普遍存在相对估值低位水平的行业领涨反弹的现象。因此,我们依然关注金融地产板块的估值修复机会。

赵大震:经济预期上修、流动性宽松配合、稳增长政策密度强度增加,可能带来阶段性大票风格的修复机会。从布局年底及明年一季度而言,明年上半年处在经济复苏初期,顺周期板块相对成长板块会更有优势。

邹曦:市场风格会逐步趋向价值,在未来一年是大概率事件。虽然政策方向有明显的转变,但政策的优化是一个渐进的过程。把握好政策的力度,以免产生新的负面影响,是正常的选择。因此,风格转换不会一蹴而就,价值风格在未来一年或有持续性机会。就年底和明年一季度来说,房地产行业和竣工链的优质公司可能出现更优的投资机会。

胡耀文:短期稳增长预期有所提升,更看好与经济修复相关的顺周期产业。

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