中国基金报记者 王思文
今年以来，公募REITs市场先扬后抑，8月以来中证REITs全收益指数回调超3.6%，总市值连续8日低于2200亿元。
机构认为，估值挤压最猛烈的阶段或已过去，随着政策支持与底层资产基本面边际改善，优质REITs中长期配置价值凸显。
分化明显
今年以来，公募REITs市场整体呈现“先涨后调”态势。Wind数据显示，截至8月22日，中证REITs全收益指数、中证REITs（收盘）指数年内涨幅分别为9.73%、6.13%。
但8月份以来市场持续震荡，两大指数回调幅度分别扩大至3.64%、3.88%。公募REITs市场总市值回落至2158.94亿元，已连续8个交易日低于2200亿元。
受访公募REITs人士指出，本轮回调呈现“时间短、幅度大、分化明显、交投缩量”的特征。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿分析，此次调整覆盖全行业，成交显著缩量，场内资金“惜售”与场外资金观望情绪并存，部分项目场内价格跌破资产评估净值，折价交易重现。
华北地区某大型公募基金相关人士补充道，不同类型的REITs表现分化加剧：租赁住房类REITs受利率波动影响明显，8月以来跌幅已基本抹平前期扩募带来的涨幅。而新上市的数据中心REITs因换手率高、带有打新溢价，成为少数逆市上涨的板块。
分类型来看，消费基础设施与仓储物流REITs在回调中展现出较强的抗跌性。万亿表示，这两类资产的核心支撑来自三个方面：一是现金流能见度更高，租户租期长、租金调升条款清晰，受宏观经济波动影响相对较小；二是政策红利持续，消费基础设施受益于消费补贴及扩内需政策，且部分地区消费回暖迹象明显；三是资产稀缺性突出，一线城市核心商圈商业资产、高标仓储资源供给有限，天然具备抗周期属性。
中长期配置价值显现
展望后市，机构人士对公募REITs中长期走势持乐观预期。
上述公募REITs相关负责人表示，即便经历回调，REITs在低利率环境下的年化现金分派率和股息率优势依然显著，整体估值具备吸引力。
从估值来看，当前公募REITs已回归合理偏低区间。截至8月20日，全市场REITs分派率中位数约为5.5%，相对6月末抬升40~60BP；平均P/NAV回落至1倍附近，约三分之一的项目价格回到净值下方。
万亿预计，中长期利率或将维持低位，长端利率大幅上行空间有限，REITs估值挤压最猛烈的阶段大概率已经过去。基本面方面，暑期高速公路流量改善、仓储物流空置率维持低位、消费基础设施客流恢复，多数REITs全年业绩兑现仍有保障。
业内人士认为，REITs作为盘活存量资产的重要工具，随着监管条例完善、指数产品创设及长期资金入市，市场将获得更多动力。
针对当前市场环境，受访人士建议投资者聚焦三大维度：一是优先关注底层资产质量过硬、运营稳定的项目；二是重视具备扩募潜力的标的，长期成长性更优；三是采取分批布局策略，立足中长期配置，重点把握现金流稳健的优质资产机会。
