中国基金报记者 方丽
2021年6月，首批9只公募REITs上市；四年后，全市场已上市68只公募REITs，总市值突破2000亿元，底层资产覆盖交通、园区、能源、消费、保障房等核心领域。
经过四年的发展，公募REITs在盘活存量资产、服务实体经济等领域已取得显著成效。如今，公募REITs再次踏上新征程，持续发力盘活存量资产，为经济增长注入新动力。
业内人士认为，随着底层资产新类型不断入市、“首发+扩募”双轮驱动，市场各参与方共同发力，协力推动公募REITs市场持续健康发展。
数据中心、文旅、养老“破冰”
新资产不断入市
今年以来，已有两单数据中心类公募REITs获批，进一步丰富了公募REITs底层资产类型，文旅、养老等领域也在陆续“破冰”。
“新型资产入市标志着REITs从‘盘活存量’升级为‘服务国家战略的金融引擎’。”招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示，数据中心REITs直接服务于“东数西算”和“人工智能+”战略，支持数字经济与新质生产力；文旅REITs推动“文旅+百业”融合，通过盘活景区资产扩大投资，促进低空旅游、冰雪经济等新业态发展，有利于解决旅游业季节性现金流波动问题，提升公共服务能力；养老REITs引导社会资本投入养老设施，积极响应老龄化与银发经济需求。
谈及未来新资产扩容之路，瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，“1014号文”已拓宽了REITs的资产范围，尤其是新资产类别。2024年，消费基础设施和水利基础设施REITs陆续“破冰”，后续会有数据中心、文旅景区等更多资产类别的案例出现。
“未来的拓展方向，一是政策文件准入但仍未有实际案例落地的，如养老设施、清洁煤电、铁路、港口、机场、核电、储能、配电网、微电网、充换电基础设施等；二是市场普遍呼吁的，如放开办公楼、酒店、林场等类型的资产准入。”朱元伟表示。
红土创新基金认为，扩容方向可能集中在拉动内需的基础设施（如消费、文旅等）、保证民生的基础设施（如保租房、能源等）、服务经济创新的基础设施（如算力、通信等）。
“目前，在服务国计民生与新质生产力方面仍存在大量的上市资产空白，常态化发行文件中规定允许发行的很多类资产目前均还未申报，未来资产扩容的空间非常广阔。”先锋瑞驰相关人士表示。
“首发+扩募”双轮驱动
多维度发力提高效率
2023年，首批公募REITs扩募份额上市，公募REITs市场正式开启“首发+扩募”双轮驱动格局。数据显示，目前已完成首次扩募的产品达到5只，还有众多产品扩募在路上。
谈及扩募的影响，博时基金首席REITs业务官吴云表示，一是扩募能够使公募REITs产品的资产池得到扩充，有助于提升产品在市场中的整体价值，增强市场竞争力；二是扩募通过收购优质资产，能够显著提升基金的底层资产质量和现金流稳定性，吸引更多投资者入场，形成“资产扩容→收益提升→资金流入→流动性改善”的正向循环。
从海外市场看，已经上市的REITs通过扩募实现壮大，是REITs市场走向成熟的必由之路，但目前扩募面临效率不高的问题。
对此，先锋瑞驰建议，明确二次扩募等操作细则、优化审核机制，如借鉴集中反馈、并联审核等经验，进一步明确估值、现金流等核心指标的标准，减少重复问询，缩短项目从申报到上市的周期，以提升审核效率。
“客观来说，扩募的数量、规模和节奏还有一定的提升空间，未来可以观察扩募细则如何进一步优化。例如，审核流程优化、扩募方式的多种选择、扩募定价机制以及信息披露等层面的优化，均可以提升扩募效率。”万亿表示。
中信建投基金基础设施及不动产投资部高级副总裁古小平表示，扩募资产仍然面临资产IPO严格合规性和长周期审核问题，因此，建议在资产端构建“培育—注入”闭环，压实原始权益人责任，强化信披制度，扩大募集资金使用范围，允许以Pre-REITs前期投资额冲抵部分返投额度，将Pre-REITs和持有型ABS持有的优质资产纳入公募REITs扩募范围，推动我国多层次REITs市场融资建设。
红土创新基金表示，要突破效率瓶颈，可以从三个方面努力：一是参考目前已有的模式，建立“公募REITs储架扩募发行”制度，简化审批流程，持续压缩扩募周期；二是尝试推进扩募资产的来源，允许扩募项目来源于多个原始权益人，并尝试直接对其他主体进行收并购；三是继续提高流动性，提高大宗交易便利性，解决机构投资者大额退出难题。
业内人士期待配套政策更加完善
过去四年，公募REITs交出了从“破冰试点”到“两千亿元市值”的亮眼答卷，但也存在一些需要解决的问题，如合规审核协同难、混合股权发行障碍、资金用途限制等。
中信建投基金基础设施及不动产投资部副总裁张梅分析，当前REITs规则散见于《证券法》《基金法》《基础设施REITs试点通知》等，存在碎片化问题，建议从顶层结构设计形成体系化法规，厘清公募REITs各角色定位，提升协同效率，规范市场行为，推动市场扩容，对公募REITs的培育、发行、扩募以及存续期管理能起到正向促进作用。
张梅进一步分析，降低合规门槛的建议旨在提升企业发行积极性，扩大潜在准入资产规模，但这离不开法规建设和投资人培育，更不意味着降低合规管控。在投资者的选择权和话语权上，可以允许市场化定价和博弈；在“宽准入”的基础上，强化“严合规”，通过信息披露提升市场透明度，降低投资者风险。
张梅表示，国际上资产混装案例可以作为试点参考，例如，新加坡金管局白名单制度允许REITs混装资产，但非主业态资产需在预先批准的清单内（如数据中心REITs可含不超过15%的配套办公楼）。公募REITs的资产混装推动REITs实现从“基建融资工具”到“资产配置平台”的升级，通过“业态相关性约束+分业态披露+动态调整”三位一体监管框架，可在控制风险的同时释放混业的战略价值。
朱元伟认为，针对REITs的专项立法确有必要，目前的公募REITs发行审核流程确实对整体效率和企业参与的积极性造成了一定影响，希望相关流程可以得到优化。“无论是合规要求，还是对原始权益人的限制、对回收资金的应用以及不同类型的资产如何混装，都是可以交给市场、由资产方和资金方进行博弈和风险定价的事项，可以适当放宽约束，探索更贴近市场的解决方案。”
