中国基金报记者 张燕北
在低利率环境下，REITs凭借其相对稳定的现金流和高分红特性，成为资金配置的优选项之一。
公募REITs上市以来整体呈现出良好的上涨态势。在整体回报率亮眼的同时，以底层资产估值为基准的P/NAV（股价/净资产）指标今年以来更是呈现提升态势。
公募REITs上市四周年之际，业内人士期待配套政策更加完善，做深做实多层次REITs市场建设，以吸引更多长期资金入场，更好地发挥REITs市场盘活存量资产、扩大有效投资的功能。
近九成公募REITs上市以来收涨
今年以来平均涨幅接近20%
截至6月27日，已有68只公募REITs产品上市，其中，61只产品上市以来收涨，占比近九成。整体而言，公募REITs产品上市以来平均涨幅为36.41%。涨幅最大的资产类型为市政基础设施类，上市以来平均上涨79.14%；租赁住房类位居次席，平均上涨68.34%。
公募REITs的核心吸引力在于其“强制分红+资产增值”的双重收益机制。在低利率环境下，这一优势愈发突出。红土创新基金表示，公募REITs通过强制90%分红率，维持3%~5%的稳定收益，同时，依托租金调整、资产优化和扩募机制实现增长，形成“分红+增值”双轮驱动。
中信建投基金基础设施及不动产投资部高级副总裁古小平称，REITs通过优化资产运营、扩募收购和动态调整分红政策来平衡稳定分红与增长潜力，部分REITs如租赁住房类和新能源类均展现出较强的双重属性平衡能力。
“要平衡好‘分红’和‘增长’，关键在于优化资本结构和提升运营效率。”招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿指出，一方面，原始权益人利用低利率环境获得了较高估值的发行，实现了未来现金流的合理变现，回收资金投资未来增长点；另一方面，原始权益人作为REITs份额第一大持有人，可以将分红收入用于提升运营效率，强化内生增长驱动。
当前，REITs已成为资金配置的优选项之一。截至6月27日，公募REITs市场年内整体回报率为19.71%，以底层资产估值为基准的P/NAV指标年内呈提升态势，其中，消费与保障房REITs二级市场表现突出，年内涨幅分别为35.19%和24.77%。
谈及P/NAV指标回升，博时基金首席REITs业务官吴云称，一方面，公募REITs基金合同约定了分红条款，这种收益优势在优质资产相对稀缺的背景下尤为突出，对追求稳定收益资产的需求激增也推动P/NAV上涨；另一方面，尽管整体P/NAV回升，但不同板块表现差异显著。REITs的长期价值取决于底层资产运营，P/NAV指标回升与配置吸引力提升，反映了市场对不同类型REITs资产价值的重估与长期资金的结构性配置需求。
先锋瑞驰指出，REITs市场仍存在一定的资产风险溢价，近期发行提速，将逐步缓解资金配置压力。此外，随着宏观短周期变化，部分资金可能向其他方向配置，REITs二级市场价格终将回归合理区间。
推进多层次REITs市场建设
助力长期资金持续进场
当前，我国REITs市场外资占比较低，仅为3%，长期资金的配置潜力尚未充分释放。
对于提升外资参与度，红土创新基金认为，可考虑推进三大举措：一是将优质公募REITs纳入MSCI等国际指数并开放港股通南向交易，降低外资准入门槛；二是发展公募REITs指数基金及ETF产品，提供流动性支持与分散化配置工具；三是优化外资税收政策，如对QFII投资公募REITs实施分红税减免。
“建议加快推出REITs ETF配套产品，同时，推动养老金、保险资金等长期资金投资REITs指数基金的政策落地，引导险资、养老金等长期资金通过指数化投资实现分散配置，设计覆盖不同资产类型的细分指数，满足长期资金多样化的投资需求；利用REITs与股债低相关性的特点，将其纳入大类资产配置模型。对于养老金等长期资金，可设计‘REITs+债券’的混合策略，平衡收益与风险。”吴云说。
为了更好地吸引长期资金增配、发挥REITs市场盘活存量资产的功能，业内人士期待在前期改革工作的基础上，进一步做深做实市场建设。
瑞思不动产金融研究院院长朱元伟强调，REITs指数产品、ETF、沪深港通等都可以为REITs市场引入增量资金，目前都在等待落地。与此同时，需要做好市场的建设，尤其是提高市场规模和流动性，为这些金融工具的引入创造条件。除了优化发行流程之外，建议更加注重多层次REITs市场的衔接。
先锋瑞驰认为，推进多层次REITs市场建设，有助于吸引长期资金持续进场。目前，国内在不动产基础设施领域已初步形成了“私募基金+开发贷”（早期购地开发阶段）—Pre REITs（建设与爬坡期）—类REITs+持有型ABS（资产进入成熟期）—公募REITs（资产成熟期）的全链条金融工具，而多层次REITs市场有助于上述各种风险约束与期限的资金找到对应的配置标的。
