中国基金报记者 张燕北
经过4年的发展，公募REITs市场发展取得了显著的成绩，但市场的进一步扩容仍受到一些关键问题的制约。业内人士建议从立法端、机制端、生态端多维度发力，助力REITs市场发展提质增效，开创新局。
平安基金REITs投资部表示，与全球成熟市场相比，中国REITs市场仍面临几大结构性挑战：一是资产版图“毛细血管”未通，底层资产仍以传统基建项目为主；二是市场规模有待扩张。目前境内REITs总市值不足2000亿元，难以承载大体量资金的配置需求。同时，扩募规模有待提升，目前仅有4单扩募落地、7单正在审核，扩募流程和效率还有待优化。
博时基金首席REITs业务官吴云补充道，税收政策方面，目前优惠覆盖尚不全面，税收政策的协同性不足；法律制度方面，REITs相关的专项立法仍然缺失，法律责任界定还需要进一步清晰和完善；市场流动性方面，二级市场交易不活跃，做市商制度有待加强。
红土创新基金总结道，公募REITs在制度端、资产端及交易定价方面仍面临诸多挑战。例如，资产重组阶段原始权益人缴纳各项税费成本与发行收益的平衡可能制约部分资产的选择，在一定程度上抑制了原始权益人的积极性；优质基础设施项目资产供给潜力有待释放，符合条件的基础设施多集中于国企，释放动力不足；投资者对不同类型公募REITs的定价逻辑尚未形成共识。
如何破局？受访公募机构和人士提出了多项建议。
红土创新基金认为可采取以下举措：第一，优化税收优惠及进一步打通扩募审批等制度设计，降低交易成本；第二，鼓励有条件的企业扩大资产供给，调整准入限制；第三，推动公募REITs纳入主流指数，发展衍生品工具，提升流动性。
招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿建议，简化扩募流程，通过优化首发上市条件和扩募机制，提升常态化发行的质效，吸引更多优质资产；鼓励地方政府与社会资本加强合作，支持企业通过并购重组、资产置换等方式，将优质资产注入REITs平台，推动优质资产的培育和整合；积极探索数据中心、养老等新领域REITs的发行，进一步开拓资产来源。
平安基金REITs投资部建议扩大社保、年金等“长钱”入场，试点REITs纳入养老理财配置；推出REITs ETF及做市商激励计划，提高流动性。
对于投资者教育，多家公募都予以高度重视。从首批产品认购火爆到部分项目出现价格波动，普通投资者对REITs的认知逐渐深化但仍存误区。
中航基金不动产投资部建议，一是加大信息披露力度，帮助投资者深入了解项目底层资产情况；二是打造多元化、立体化的投资者信息服务体系；三是组织投资者体验项目运营场景，直观感受项目模式与价值创造过程。
