中国基金报记者 方丽 陆慧婧
2021年5月17日，首批9只基础设施公募REITs获批。到今年5月17日，4年过去，公募REITs已累计发行产品66只，募集资金近1800亿元，二级市场市值剑指2000亿元大关。
同时，公募REITs资产类别也从最初的交通、仓储物流“独奏”，演进为消费基础设施、保租房等多领域的“百业共鸣”；投资者结构则从银行理财、券商、保险的机构“独舞”发展为私募基金、国有控股投资公司、实体企业等多类型机构的“生态共荣”。
在业内人士看来，经过4年探索，中国公募REITs市场已驶入成熟航道，未来随着政策红利释放、资产创新提速与生态体系完善，这一万亿级蓝海市场将继续朝着“服务国家战略、赋能实体经济”的目标稳步前行。
书写“中国速度”新篇章
走过4年，公募REITs势不可挡。
华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士用数据勾勒出公募REITs的发展轨迹：2021年5月17日到2025年5月17日，共成立66只公募REITs产品，65只产品已上市；募集规模接近1800亿元。首批4只REITs成功扩募，标志着市场从“首发”迈向“首发+扩募”双轮驱动阶段。
公募REITs市场资产创新更是百花齐放。“底层资产从最初的交通基础设施、园区基础设施，扩展至消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、水利设施、生态环保、市政工程九大类，目前交易所在审项目还包括数据中心、热电联产等，预计未来养老基础设施、旅游景区、酒店等项目也将入市，涵盖我国基础设施领域的各个方面。”招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿如此评价。
“投资者结构也从‘机构独舞’走向‘生态共荣’，从初期以银行理财、券商、保险为主，到现在私募基金、国有控股投资公司、实体企业等更多类型机构都在积极参与，机构投资者类型分散化程度不断提升。”平安基金REITs投资部总结道。
中航基金不动产投资部相关人士指出，2025年，保险资金通过设立专项投资基金加速布局REITs市场，例如，中国人寿牵头设立平准基金；社保基金、养老金等长期稳定资金持续入市，进一步增强了市场流动性的供给能力。
开启投融资革命
盘活存量资产、服务实体经济
公募REITs被定位为“盘活存量资产、服务实体经济”的重要工具，在基础设施领域的投融资模式创新上发挥着积极作用。
万亿认为主要有两方面影响：其一，拓宽融资渠道，公募REITs为基础设施项目提供了市场化融资手段，不再完全依赖政府或银行贷款，通过引入社会资本，提高了基础设施项目的融资灵活性；其二，提升融资效率，公募REITs通过加速存量资产变现提升了企业的滚动投资能力，形成“投资-运营-退出-再投资”的良性循环。
“我国基础设施体系规模庞大，有大量优质资产，有些资产需要巨大的前期投入。公募REITs以成熟稳定运营的基础设施项目为底层资产，其‘盘活存量、带动增量’的定位深刻改变了基建领域的投融资逻辑，打破了传统基建融资‘重负债、轻退出’的困局，为基础设施投融资领域持续注入活水。”华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士进一步分析。
发行数量和规模将稳定增长
谈及公募REITs的发展前景，业内人士表示，目前有待盘活上市的存量资产体量巨大，随着政策支持和市场需求的增加，REITs产品的发行速度和市场规模有望进一步提升。
“公募REITs的发行数量、规模将稳定增长，市场将随着行业类别提升、新发和扩募逐步常态化，以及二级市场价格上涨进一步扩大。”万亿说。
平安基金REITs投资部表示，首先，资产类型将全面扩容，逐步向“新经济+民生”双主线拓展，形成覆盖数字基建、消费服务、社会公益的多元化资产矩阵；其次，规模与流动性跃升，公募REITs有望通过扩募提速、并购整合实现规模跃迁，预计总规模将在未来2至3年突破5000亿元。新基建、新能源、新民生将是三大核心扩容方向。
REITs业务未来前景广阔，但行业仍面临立法层级不足、二级市场流动性不足、参与主体缺乏协同等挑战，不少业内人士也积极建言献策。
红土创新基金表示，公募REITs市场的规范化发展和良性生态环境的打造，需要监管、资产方、基金管理人和投资者共同努力。未来在政策优化方面，建议推动公募REITs专项立法、拓宽试点基础资产范围、提升审核效率、强化信息披露、完善扩募与投资者保护机制。作为管理人，基金公司一方面要提高对公募REITs的运营管理能力，建立健全激励约束机制，将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，激发运营管理机构的积极性；另一方面，要不断提高信息披露质量，加强与投资者的沟通和交流，引导投资者理性投资。
