中国基金报记者 张燕北 孙晓辉
近期，房地产重磅政策密集出台，5月17日央行更是“三箭齐发”力挺楼市。证券市场上，地产板块出现罕见的强势反弹行情，地产相关产业链也有不错表现。
从二级市场表现看，低迷数年的地产板块在近期颇有扬眉吐气的意味。数据显示，自4月25日至5月17日，申万房地产指数累计上涨28.55%，在一级行业指数中位列第一，同期，沪深300指数上涨6.94%。
这轮地产股反弹背后的逻辑和驱动因素是什么？行情持续性如何？政策方面出现了哪些关键变化？与2014年“去库存”有何不同？后市如何把握相关投资机会？中国基金报记者就此采访了招商基金投资管理一部专业总监李崟，方正富邦基金首席权益投资官汤戈，中航基金首席投资官、基金经理邓海清，兴银基金权益研究主管、兴银消费新趋势基金经理乔华国，前海联合总经理助理、权益投资部负责人张永任和国泰建材ETF基金经理黄岳。
受访人士普遍认为，地产股反弹最重要的驱动是政策的方向性转变，从保增量变为保存量、从保量变为保价。本轮行情处于政策催化阶段，短期持续性取决于政策力度和广度是否持续超预期，中期关键点在于地产行业基本面是否有实质性改善，长期看商业模式转型能否带来良好的资本回报。
在他们看来，房地产股已在历史底部位置，未来的投资机会来自供给逻辑，当前需要关注的机会主要是优质地产企业的价值重估。
多重因素驱动地产行情
政策方向性转变是关键
中国基金报记者：地产股在近期出现罕见反弹，其背后的主要逻辑是什么？当前地产板块行情主要由哪些因素驱动？
汤戈：地产股反弹最重要的驱动因素是政策的方向性转变，重点从保量变为保价、从保增量变为保存量。当前房地产行业面临几个难点：一是如何救新房，保证量价稳定？二是如何在救新房的同时解决保障房的问题？三是如何在救新房且解决保障房的同时，进行楼市去库存？郑州的政策是收二手房用作保障房，同时达成这三个政策目标。郑州政策刚出台时，国务院副总理何立峰就去调研，显示了政府对房地产行业的重视，也表明行业正在关键时刻，不发生系统性金融风险的政策底线绝不能被突破。
4月30日召开的中央政治局会议要求“研究消化存量房产、优化增量住房”，可以预见，各部委和地方政府将会推出具体政策。
李崟：中央政治局会议后，市场对于未来房地产相关支持政策落地有一定预期。近期，相关部门持续推出一些支持房地产发展的政策及配套举措。市场对于房地产行业的预期改善，推动了本轮地产股反弹。
张永任：4月底以来，政策对于房地产行业的支持力度和持续性超预期，使得行业供需格局预期改善，同时，估值也处于相对低位，驱动本轮反弹行情超预期。地产板块处于政策催化提振行业基本面预期阶段，“因城施策”背景下，市场预期此后地产政策存在“涟漪效应”，政府收储、央行PSL提供资金、降低首付比例、政府贴息、一线城市全面放开限购等政策可能会陆续出台。
邓海清：当前房地产板块行情主要由政策预期推动：一是高层会议定调支持，4月30日召开的中央政治局会议强调，统筹研究存量房产和增量住房政策措施，构建房地产发展新模式；二是各地需求侧改革措施频出，如“以旧换新”政策、限购限贷放松等，提升政策预期；三是房企融资支持政策不断，信用风险担忧缓解，信用债发行规模增长，白名单机制下房企融资改善。市场预期政策层将推出更多项目信用风险缓释举措，进一步推动房地产板块行情。
黄岳：近期，市场对于政策发力加快房地产市场库存去化的预期持续升温，推动地产链大涨。
本轮“去库存”是政府首次直接出手收购，而非经过城投。市场普遍认为释放了积极信号，并对后续政策空间有所期待。近期地产行情可能是受“政策预期强+地方限购松绑等政策促进+外资进场”等多重因素推动，可持续观察后续政策的具体实施路径、需求修复力度等。
行情持续性有赖基本面支撑
中国基金报记者：本轮地产行情持续性如何？
李崟：现在依然处于“强预期”和“弱现实”阶段，本轮行情能否延续，还要看相关配套政策推出后房地产基本面变化，特别是一手房的销售恢复程度。
汤戈：如果政策能持续发力，并形成一揽子从中央到地方、从二手房到新房的统筹性政策，地产行情大概率能持续。根据部分房企反馈，“五一”假日期间带看量创下近4年来的新高，但转换率只有一半。这表明需求还在，但需求被延后，主要原因是购房者对政策还有期待。
邓海清：本轮房地产股行情可能有较好的可持续性，关键看地产公司现金流能否企稳。当前市场对房地产公司的最大担忧在于流动性风险，白名单政策、地产“以旧换新”政策、经营性物业贷的放开等都有助于地产企业融资。
张永任：本轮地产行情处于政策催化阶段，短期持续性取决于政策力度和广度是否持续超预期，如政府收储规模、以旧换新政策支持力度、央行支持力度等；中期行情持续性的关键点在于行业基本面出现实质性改善，包括商品房销售回升、房价企稳，以及信心持续修复、居民购房能力有效改善。
乔华国：行情持续性主要依赖供给侧出清后房地产企业市占率提升和盈利能力恢复，这个阶段真正考验房地产企业的运营能力，分化会特别明显。
与2014年“去库存”相比
存在诸多不同
中国基金报记者：与2014年的“去库存”相比，近期的房地产相关支持政策有何不同？预计政策未来主要发力点会是哪些方向？
张永任：近期地产支持政策与2014年的“去库存”有相似之处，均通过去库存稳定房价。2014年的“去库存”结合“棚改货币化”，虽短期解决问题，但加剧失衡。当前地产行业处于供需结构和新模式构建期，人口和经济阶段使去化难度更大，需求增速减缓。本轮政策注重行稳致远、改善预期，防范下行和系统性风险。政策旨在平衡供需，促进地产行业健康发展，满足居住需求，支撑经济稳定增长。
乔华国：当前房地产行业面临的情况与2014年有相同之处，但更多是不同：相同之处在于居民都面临购房信心不足的问题；不同之处在于2014年还有很大的新增需求没有被满足，当时城镇化率是55%，现在已达到66%，当时还有大量的旧城需要改造，目前基本完成。
需求背景不一样，也对政策的要求不一样，我们不能期望政策再拉动需求快速增长，政策的目标应该是能托住快速下滑局面，尽快达到长期需求区间。2023年以来，政策从注重供给侧（即救房地产企业），到拉动需求侧（即刺激居民购买住房），甚至政府购买住房形成保障房。虽然当前房价有压力，居民购房需求还未有效拉动，但政策已接近解决根本问题。
汤戈：与以往的不同点：一是以往去库存的是新房，这次主要目标是二手房；二是以往在套户比小于1的情况下去库存（即仍然缺城镇住房），现在的情况是套户比大于1。
预计未来政策导向有两方面：
第一，二手房和新房联动，不排除建立中国的“国家住房银行”。这在政策上已有动议。中国住房金融制度是中国住房制度建设的一部分，而中国住房制度会随着中国住房产业趋势而变化。
第二，套户比大于1，意味着不缺房子，但不意味着不缺好房子，未来中国住房消费升级或将成产业趋势。
李崟：与2014年“去库存”相比，当前经济发展进入高质量发展阶段，房地产供求关系出现重大变化，未来将进入新的发展模式，即保障房和商品房共存的模式。5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议也提出，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”
邓海清：与2014年相比，当前政策长期风险更小。当时中国快速城镇化，棚改货币化政策有效激发需求；现在城镇化放缓，货币化安置需求有限，最大问题在于置换需求的流动性。地产“以旧换新”政策有效解决此问题，未来可能扩容。在城镇化放缓背景下，需求侧政策可能加码，推出改善居民收入预期举措，支持市场健康发展。
中期看基本面 长期看商业模式
中国基金报记者：目前，房地产股是否已经触底？从短中长期角度，您如何看待房地产股后市？
李崟：住房是人类的基本需求，人们对美好生活的追求及改善居住条件需求持续增长。即使在城市化率高、出生率低的国家，优质地产企业亦长期存在。尽管市场对人口变化等长期变量存忧，但房地产行业将回归均值。人口变化为慢变量，地产销售为快变量，过分关注慢变量可能导致误判。综上，具备高经营质量、强风险防控能力和竞争力产品的优质房地产企业，未来前景依然被看好。投资者应关注这些企业，把握行业发展机遇。
邓海清：当前房地产股已经在历史底部位置，机会远大于风险。以行业来看，主要地产企业市净率均值大幅低于1，隐含了房地产当前账面价值仍存在较大减值风险的预期。短期看，取决于地产政策能否继续放松；中期看“以旧换新”政策能否推进市场恢复流动性；长期看，地产行业整体估值在历史低位，面临重估。重点关注能获得更高市场占有率的企业。
张永任：房地产板块估值仍处历史较低位置，前期下跌很大程度上反映了基本面下行的风险，随着行业供需基本面预期改善，有望迎来新常态下的发展阶段。
经过持续下行期的考验，行业竞争格局优化，绩优龙头市占率持续提升。若政策驱动有效释放需求改善，基本面驱动的行业成熟期龙头进阶行情仍值得期待。
乔华国：未来房地产行业将进入头部集中化阶段，看好一些央国企和运营能力强的民企。对于这些企业，我们倾向于认为股价已触底。
短期行情依赖于政策强度，中期看好优质公司的成长和盈利能力恢复，长期需要考察公司商业模式转型情况和创造长期资本回报的能力。
汤戈：若相关政策不断落实，地产股将夯实底部。从中长期角度来看，我们将持续跟踪基本面的兑现情况。
龙头市占率将提升
看好央国企和运营能力强的民企
中国基金报记者：展望后市，哪些类型房地产企业会是投资首选标的？相关细分产业链是否也有表现机会？
乔华国：看好一些房地产央国企和运营能力强的民企，包括A股和港股，更看好港股。
具体投资逻辑是找寻供给出清后的优质企业，包括建材和家居行业。不过，不同子行业供给出清情况存在差异，需要详细分析。家居行业存在二手房装修的需求，这类需求程度高于建材，目前市占率超过10%的优秀企业较少，对家居板块的长期投资机会保持关注。不少建材和家居企业已布局出海，并逐步打开新的业绩空间。
汤戈：未来房地产企业的发展将顺应产业趋势，商业模式也将发生重大转变：从拼收入规模的高周转，变为拼利润质量的强经营；竞争优势将体现在产品营销，而不是土地金融。在这一商业模式下，最先做到“产品主义”“单盘主义”的强经营企业会逐渐脱颖而出，持有型经营不动产业务的估值也将得到提升，或有机会向新加坡凯德集团的方向转型。
除开发型和不动产经营类房企外，看好具备优秀商业模式的物业股。
邓海清：在接下来的行情中，重点关注会成为未来行业龙头或继续巩固龙头地位的公司。房地产行业经历三年多供给侧改革后，进入壁垒反而提高，龙头企业市占率有望进一步提升。长期来看，这类公司具有较强的价值重估潜力。
相关产业链同样有价值重估的机会。地产行业下行期，产业链公司也经历了较为痛苦的产能过剩和出清，产业集中度进一步提升。
黄岳：地产销售、开工及投资偏弱，但地产链及建材、金融板块或有阶段性行情。下半年专项债及国务院方案落地有望提振建材需求，板块估值低，政策或需求回暖有望触发反弹。金融方面，社融数据不佳令银行板块承压，短期承担逆周期功能，资产端利率下行；中长期有利于经济稳定，保持银行业资产质量与盈利能力。国有银行具备低估值、高股息价值属性，市场风格切换或政策预期强时，或有阶段性行情。
未来机会来自供给逻辑
关注优质企业价值重估
中国基金报记者：当前在房地产领域投资，需要关注的机会和风险分别是什么？您将采取怎样的配置策略？若投资者投资相关领域，您有什么建议？
乔华国：地产领域未来的机会来自供给逻辑，当前行业的竞争要素与过往完全不一样：过往强调融资能力和周转速度，但今后会更强调产品开发能力与成本控制能力。我们采取的配置策略是寻找具有核心竞争优势的企业，目前主要关注地产链。
邓海清：当前需要关注的机会主要是优质地产企业的价值重估，风险主要是流动性压力。配置策略上，主要配置全国性龙头企业和经济强势、人口流入较多区域的地方优质房企。从当前行业发展态势看，信用风险大幅缓解，但部分房企仍面临较大的现金流压力。投资者在投资地产领域时，应优选房企，规避可能进一步发生信用风险的中小型地产企业。
李崟：短期看，若销售没有明显量的提升或价的稳定，地产股存在一定风险。但相关政策配套落地后，量价有望均衡。长期看，十万亿元级行业将孕育优质房企。投资者需留意宏观经济复苏态势、政策落地情况、销售数据等。
汤戈：关注房地产市场因情绪带来的大起大落，以及政策节奏不及预期的风险。我们的地产股配置策略是看长期，在普遍估值较低的情况下，优选转型最快、商业模式最好的公司长期持有。
