中国基金报记者 闫晶滢 莫琳
随着基础设施公募REITs持续扩容，越来越多的金融机构包括银行、券商、保险等正通过多渠道积极布局。券商资管凭借自身优势，从REITs的设计到发行、销售形成了更有价值的产业链，券商已然成为公募REITs投融资业务中的重要参与者。
ABS领域积淀深厚
券商深度参与公募REITs发行
作为与资本市场联系最为紧密的金融机构，券商凭借优质的项目储备和丰富的行业经验，在公募REITs中大展身手。
在产品发行方面，目前业内共有12家券商/券商资管子公司具有公募牌照，可直接担任公募REITs的管理人。其中，国泰君安资管、华泰证券资管、浙商资管已抢先试水。
Wind数据显示，截至2022年11月11日，已上市及已获批的公募REITs共有23只，其中4只由券商资管作为基金管理人。浙商资管参与的浙商沪杭甬REIT已于2021年6月上市。国泰君安资管发行了国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT，均于上月上市。华泰证券资管则于近日推出华泰江苏交控REIT，认购倍数创下高速公路REITs新高。
据国泰君安资管相关负责人表示，对于券商及资管公司而言，其开展REITs业务与公募基金等机构存在一定的差异。公募REITs的发行工作，实质是基础设施资产的IPO，包括资产筛选、产品文件申报和发行上市等环节，从整个业务流程看，更多是一个类投行业务。
除直接发行产品担任基金管理人外，券商在公募REITs业务中还可以担任ABS计划管理人、财务顾问等角色。凭借资产证券化、股权业务积累的丰富经验，券商在公募REITs的项目发掘、推进、落地、上市等方面可全方位保驾护航。
另据Wind统计，23只已上市及获批的公募REITs中，18只是由券商/券商资管作为专项计划管理人，占比近八成。其中，在前述4只公募REITs中，券商资管同时担任基金管理人及专项计划管理人。
“资产证券化业务本身是券商及券商资管的主要业务领域，多年的业务积淀和客户储备赋予其更大的展业优势。”国泰君安资管负责人介绍，拥有公募业务资格的券商系资管公司在公募REITs业务中可以担任基金管理人及计划管理人，能够有效进行投资、投行业务的联动，实现一二级市场的完美衔接，在现有业务规则下优势显著。
实际上，公募REITs和ABS一样是依靠底层资产产生的现金流为投资者提供收益来源，对资产的判断能力是维持业务稳定增长的关键，而这正是券商投行的优势所在。
从目前项目情况看，除了券商资管优势明显，旗下拥有公募基金子公司的券商亦具备先发优势。例如，华夏基金已获批或上市的5只公募REITs，均由中信证券担任专项计划管理人。中金基金的3只公募REITs，也同样由中金公司担任专项计划管理人。
万亿蓝海可期
公募REITs结构设计或将调整
经过近一年半的稳定运行，公募REITs对扩大有效投资已经形成了良好的示范效应。数据显示，已上市的公募REITs共募集资金618亿元，回收资金带动新项目投资额超过3300亿元。华泰证券资管相关负责人认为，短期来看，2023年末上市60只、市值1500亿是比较确切的预期，未来3-5年，万亿市场更值得期待。华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏也表示，国内基础设施存量资产规模庞大，达到百万亿级，且现在每年有20万亿左右的新增投资，这些都将是公募REITs底层资产来源，预计未来公募REITs市场将达到十万亿级的体量。
随着市场运行机制不断规范、监管体系不断完善，公募REITs已被越来越多的国内投资者认可和接受，不少业内专家认为，是时候进一步扩大试点。同时，在实践经验不断积累的基础上，逐渐完善审核尺度和优化注册制度，直至完全市场化。
中信资本房地产部管理合伙人兼联席主管朱瑞生认为，从市场侧来看，将更多类别资产纳入到REITs基础资产范围中来，使其成为不动产经营退出的可行路径，可以有效激发市场对固定资产投资的热情，更好地为经济“托底”；也能引导更多不动产持有者把注意力聚焦在经营上，不断提升不动产的经营水平和专业化程度。
在他看来，目前我国公募REITs尚处于试点阶段，发行门槛较高、审核较为严格，无论是基础资产的原始权益人资质，还是标的经营性现金流，亦或是发行承销主体的专业度，基本都按照较为严谨的标准进行审核，所以属于特定阶段严格筛选的优质资产，这是我国现阶段REITs产品的最显著特征和最明显优势。
但目前试点的范围仅局限在基础设施、产业园、保障性住房等方面，相对于整个经营性不动产的规模占比较小，比如核心城市的优质商业、核心位置的办公楼、长租公寓等，都是存量规模更大、社会效益更高、资金需求旺更盛的资产类别。所以，业界强烈呼吁下一步尽快将商业不动产纳入公募REITs的试点范围，以满足各市场参与主体对优质资产的诉求，增强城市建设、旧房改造资金的市场化配置。
兴业研究分析师臧运慧也表达了类似的观点。据他介绍，国外公募REITs普遍是公司制和信托制，并进行专门立法规定税收与分红挂钩，结构简单。且国外REITs不动产范围广泛，基本都是产权资产。但从实证数据来看，国外REITs底层资产的估值波动性很大，二级市场价格波动也很大。相较之下，目前国内以基础设施项目作为REITs试点范围是相对谨慎的选择。另据他透露，国内REITs专门立法已纳入监管讨论范畴，以改善税收机制，届时结构设计一并有调整的可能。
