中国基金报记者 方丽
市场对地产股关注度提升，地产板块近期略有反弹。处于历史低位的地产板块是否迎来机遇？后续投资该如何布局？借道基金参与应该注意哪些风险？
中国基金报记者专访了海富通基金经理范庭芳、汇安基金指数与量化投资部总经理陈欣、安信基金权益投资部基金经理袁玮、诺德基金经理谢屹、永赢基金策略分析师戴清、创金合信基金金融地产行业研究员胡致柏、中信保诚基金相关投研人士。
这些人士认为，未来地产政策可能会继续放松，但是“房住不炒”不会改变，房地产行业正在经历前所未有的供给侧变革，优胜劣汰将使得行业集中度不断提升，期间存在一些结构性机遇，借道基金布局需要注重风险。
地产股属于超跌反弹
中国基金报记者：最近一个月地产股有所表现，有观点认为地产股超跌后将进入估值修复阶段，您如何看这一现象？
范庭芳：在我们看来，地产股近期表现偏向于超跌反弹。目前的估值虽然较低，但仍处于合理阶段，或许比较难称之为估值修复。
谢屹：地产股目前的确处于比较大的折价状态，应该是市场计入了相对悲观的增长预期所导致的。一方面地产周期本身处于自身的调整阶段，同时个别房企的风险事件加剧了这种调整。而近期的地产股反弹是一种修正，或与政策释放了积极的因素有关。但近期反弹的不仅仅是地产，整个指数都有一定表现，市场整体都在向乐观的方向修正。
袁玮：最近地产板块内部分化严重。一些坚持稳健经营的央企、国企以及部分优质民营企业的地产股表现强劲。同时，也有部分地产股大幅下跌。行业正在经历前所未有的供给侧变革，优胜劣汰将使得行业集中度不断提升，我们相信优质地产股的良好表现是可以长期持续的。
陈欣：短期来看，地产股以及地产产业链可以重点关注，但考虑到房地产市场加杠杆已经几无空间，经济结构转型是未来市场的主旋律，所以地产产业链的长期投资机会，目前并没有确认。
戴清：目前板块估值已达到历史较低水平，从过去投资框架出发，行业政策定地产股贝塔，当前政策端已经出现边际松动，估值出现一定修复。
胡致柏：随着近期地产行业政策开始逐渐纠偏，地产板块对政策底进行反应，这也是近一个月地产板块有所反弹的主要动力。从长期看，经历过转型的阵痛，地产行业能够逐渐过渡到平稳健康发展的阶段。
中信保诚：近期地产股有所表现主要由于政策环境的边际改善带来的估值修复。在经济压力增大、地产基本面持续下行的背景下，地产的政策边际改善或从当前到明年上半年阶段性呈现。
“房住不炒”不会改变
中国基金报记者：请问地产股以及地产产业链是否具备较长时期的投资价值？
范庭芳：地产板块的投资处于成熟期，未来可能会逐渐转向衰退期，行业增速下滑的大背景下，每次经济有下行压力时，市场会出现托底经济、放松地产政策的预期，资金有时会围绕这一概念进行博弈，带来阶段性行情。但此类反弹持续性较弱，择时难度会比较大。
谢屹：更长期的走势可能还需要看房地产企业的盈利增速能否超出市场的预期。关于这点，又较大程度的取决于自上而下调控的未来走向，因为地产本身是受监管比较严格的行业，所以我们建议密切关注外部环境的变化。
陈欣：本次中央经济工作会议，仍然强调了房住不炒，但也提到因城施策，并重点强调了保障性住房建设。2022年地产销售和新开工较当前大幅下滑的情况下，有望呈现边际改善的趋势。但较长时间的投资价值还需要继续观望和验证，目前仍然判断是修复性行情概率较大。
戴清：尽管销售见顶回落为大概率事件，但考虑继续向上的城镇化率、旧改拆迁以及居民改善性需求，全国需求仍将长期维持较高规模，房企仍存发展空间，同时，优质企业所面临的竞争格局优化，而且可能会成为保障拿地投资的主要抓手，有扩大份额的α机会。
胡致柏：随着后续板块基本面修复，预计行业内部会出现分化，国企、央企和优质的民企将更为受益，先一步走出困局，而部分房企可能会从行业中彻底出清。从中长期看，行业格局将会重塑，经营更加稳健，综合实力更强，多元化布局更为完善的房企有望实现高质量发展。
中信保诚：我们认为目前政策边际改善已经开始，中央层面的定调包括12月的政治局会议和中央经济工作会议，都定调了满足合理住房需求、维护房地产行业平稳健康发展，后续仍将有进一步的政策细则落地，包括：第一、供给端政策将正常化修复，如贷款集中度、预售资金监管、三条红线和集中供地等，并且供给端政策将覆盖更大范围的优质房企；第二、需求端更多因城施策的逐步出台等。地产股和产业链作为政策改善的受益行业，具有一定的投资价值。
看准龙头公司
中国基金报记者：从地产产业链的细分领域来看，您更看好哪类企业或者哪些相关板块？
范庭芳：我们会着重观察地产项目在什么地方，如果项目在一线城市的话，风险会小一点，另外，商业地产一般会持续贡献比较好的现金流，商业地产占比高的公司风险较小。另外我们也会着重关注公司治理情况。但需要注意的是，由于部分资金更关注政策博弈，优质地产公司的股价弹性可能会比较小，短期内未必有较好表现。
谢屹：比较看好财务稳健的地产企业。地产企业都是相对高负债经营的，所以有类金融的属性。但地产周期性又比较强，所以能保证在周期底部继续平稳运行且现金继续充足的企业可能是比较好的标的。
袁玮：房地产市场集中度会逐步提升，最终能够长期提升销售体量和利润体量的一定是优质的行业龙头。除此之外，地产公司还有很多其他相关经营板块，比如物业、不动产投资以及与不动产相关的高科技应用，这些板块目前看起来体量不大，但未来的成长空间非常大。
陈欣：这次政策基调是“稳增长”，提出了“适度超前开展基础设施投资”和保障房建设。对于建材类行业，包括消费建材、玻璃、水泥等均迎来比较好的投资窗口期。最后，家电板块今年以来也调整较多，同样也会受益于竣工数据改善的预期，目前整体估值也比较低，同样值得关注。
戴清：近期地产链前期估值压制因素边际趋缓，看好产业链估值修复。考虑房企保交付、预售资金监管以及交付合同限制，预计竣工端为未来地产数据的最强一环，后周期板块相关标的或具备一定的投资价值；此外，部分前期明显超跌的优质涉开工端标的亦有望迎来估值修复契机，基建投资提速亦会提供有力支持。可适当关注具备核心优势和较强成长确定性的家装建材龙头公司。
胡致柏：地产产业链具备比开发更大的弹性。具体的细分行业来看，景气度更高、在开发过程占据重要环节、能够从基建中受益的细分赛道，如防水材料、建材、玻璃等细分赛道表现会更加突出。具体公司选择上，信用风险较大的房企收入占比较小、产品具备强竞争力和影响力、回款能力优异的产业链公司将有望率先走出困境。
中信保诚：从地产产业链来看，当前对房地产政策的边际改善，有助于缓解前期市场对地产产业链的悲观预期，包括建材、家电、轻工等。从投资角度，更关注各细分方向的龙头企业，龙头企业具有更强的抵御周期波动的能力，在这个阶段依靠管理、成本、技术、渠道等方面优势可以提升市场占有率，体现出更稳健的基本面特点。
借道地产基金布局适宜
中国基金报记者：若借道基金参与地产行情，您认为应该如何筛选？需要注意哪些风险？
范庭芳：一方面可选择被动基金，另一方面可关注主动基金的持仓。我们认为投资者应着眼长期投资，如有意把握短期反弹机会，择时的难度会比较高。
谢屹：如果选择地产主题基金，还是要看其长期持仓的地产企业是否符合稳健经营的标准，是否符合监管的风控要求，看未来的土地储备以及现金流，以及持续拿地的能力，这些都是地产企业能够持续增长的必要条件。同时还需要分散投资，降低意外“踩雷”的概率。
袁玮：在当前的环境下，房地产行业有望迎来新一轮的良性循环发展，在居民投资组合中配置一部分地产相关度较高，以财务稳健型地产公司作为主要配置对象的基金是可行的。
陈欣：如果要参与地产行情，最好的方式是直接投资相关的ETF，比如地产类的ETF、建材类以及家电类的ETF，最为纯粹和直接。筛选的标准是，同类的ETF选择日成交量最大的ETF，不容易因为流动性问题导致买卖价格失真。风险点在于，行业ETF也会受正股影响，日内波动，需要选择合适的买点和卖点。其二就是选择了规模较小的ETF，导致买卖的价格冲击过大，引起不必要的亏损。
胡致柏：可以考虑配置专注于投资金融地产板块的行业基金或者行业ETF基金。
在选择上，可以观察基金历史持仓，过往偏好头部优质房企而非通过行业波动和弹性博弈的基金走势将更为稳健。由于地产板块目前受政策和信用风险事件影响较大，股价存在急涨急跌现象，且目前行业整体并不具备大幅上行的空间和背景，在时点上需要避免追高操作。
