中国基金报记者 张玲 李树超
今年以来，公募REITs市场持续扩容，银行理财也积极布局多层次REITs。日前首批商业不动产REITs上市，工银理财、中邮理财等机构进行了前瞻布局。
业内人士表示，在低利率环境下，银行理财布局多层次REITs，一方面可以增厚产品收益，另一方面也能够衔接实体投融资需求。不过，银行理财长期深耕信贷、固收领域，在实际配置过程中需要关注潜在的流动性风险、运营风险等。
多家理财公司前瞻布局
近日，首批4只商业不动产REITs挂牌上市，公募REITs正式迈入“基建+商业”双轮驱动新阶段。值得注意的是，多家理财公司进行了前瞻布局。
其中，工银理财对首批4只商业不动产REITs进行了系统性投资，并对后续商业REITs进行了多元化储备。中邮理财通过战略配售和打新，参与中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，并对后续商业REITs进行了广泛储备。
展望后续，中邮理财表示，公司将继续用好多层次REITs等创新工具，在盘活存量、服务实体的同时，通过专业运作向理财投资者分享市场发展红利，满足多元化财富管理需求。
工银理财也表示，公司将深耕REITs领域，在持续布局公募REITs的基础上，不断拓展机构间REITs等新品种，探索Pre-REITs等新模式，持续提升金融服务实体经济质效。
华宝证券研究创新部副总经理蔡梦苑分析称，在低利率环境下，银行理财发力布局从Pre-REITs、机构间REITs到公募REITs的多层次REITs市场，核心是这一系列资产能较好兼顾稳定现金流分派与资产增值弹性，既能以成熟公募REITs夯实组合收益“安全垫”，也能通过前端孵化品种捕捉上市溢价增厚回报，同时，能助力盘活存量不动产，衔接实体投融资需求。
冠苕咨询创始人、资深金融监管政策专家周毅钦认为，一是收益稳健持续。公募REITs通过把基础设施等现金流稳定的资产证券化，在低利率环境下现金分派率更具吸引力，强制分红机制能提供持续现金流，满足机构和个人对稳健收益的刚性需求。
二是政策红利确定。《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》新增了一批基础设施，进一步拓宽了可发行标的，提升了REITs的供给侧质量，长期发展空间更加明确。
三是分散资产风险。REITs兼具不动产属性与金融产品流动性，与股、债的相关性均较低。将REITs纳入投资组合，能够降低单一资产依赖带来的集中度风险，推动理财从单一固收向多元资产配置转型。目前REITs标的范围不断拓展，理财资金可投向国家基建与民生领域，契合服务实体经济导向。
潜在风险不可忽视
业内人士认为，尽管银行理财布局多层次REITs有助于增厚收益，但在实际配置过程中仍需注意潜在风险。
周毅钦直言，银行理财长期深耕信贷、固收领域，不动产估值、底层现金流测算、项目运营风险研判并非其强项，相关专业人才储备不足，对物业运营、区域产业配套等风险识别能力较弱。基建、保障性租赁住房等底层资产受空置率、运维成本、租金调控、税收政策变动的影响，存在分红不及预期、收益下滑等潜在风险。
周毅钦建议理财公司，一方面，组建专项不动产投研团队，招揽外部专业人才；另一方面，依托优质委外机构辅助开展资产估值、风险筛查工作。此外，可以充分发挥母行集团协同优势，联动母行基建信贷业务资源，借助母行成熟的项目尽调、产业风控经验，识别底层资产潜在风险。
在蔡梦苑看来，理财机构布局REITs市场，首先要关注流动性风险。公募REITs的战略配售与扩募份额普遍设有锁定期，而Pre-REITs、机构间REITs没有公开竞价市场，仅能通过协议转让、转公募上市或持有到期清算等方式退出，或需根据底层资产的流动性特征匹配理财产品期限，同时预留高流动性资产对冲流动性压力。
其次要防范运营风险。REITs收益锚定底层资产的实际运营表现，出租率、客流等运营指标不及预期时，会直接拉低分派水平、拖累资产净值。
最后，这类投资横跨不动产运营、资产评估等多个领域，投研门槛高于传统纯债投资，对机构的跨领域研究能力与项目资源获取能力提出了更高要求。
蔡梦苑补充道，普通投资者借道理财产品参与REITs投资也需充分认知背后的风险特征。不同层级REITs的风险收益、流动性特征差异较大。公募REITs底层资产成熟、分红相对可预期，但分红仍绑定资产运营表现，以当期可供分配金额为前提，净值也会随市场情绪与资产估值发生波动；Pre-REITs、机构间REITs等前端品种虽潜在收益弹性更高，但资产孵化、退出上市均存在不确定性。
