中国基金报记者 方丽
市场震荡调整之下，部分公募REITs现金流逐步恢复、估值获得一定修复空间，配置价值持续凸显。受访机构表示，投资者需关注底层资产质量与长期分红逻辑，结合自身风险偏好合理布局。
部分公募REITs已具较高配置价值
多家机构表示，目前部分公募REITs已具备配置价值。
“从宏观流动性、政策端、资产端和资金端等角度观察，目前部分公募REITs已然具备较高配置价值，投资人可根据自身的投资目标做好分散配置与再平衡。”财通资管投资经理付磊表示。
红土创新基金指出，从当前点位来看，REITs产品具备长期配置价值：一方面，现金流的逐步恢复为公募REITs提供了坚实支撑，底层资产的盈利能力正在改善，未来分红能力有望提升，为新投资者带来获取稳定现金流回报的机会；另一方面，当前价格相对其内在价值可能存在一定低估，具有估值向上修复的潜力，投资者有望在分享资产增值收益的同时，获得长期稳定的分红回报。
“在基本面未有明显变化条件下，对于已经持有优质基础设施REITs资产的投资者，我们建议长期持有。在当前点位，随着部分基础设施REITs二级市场价格回落，净现金流分派率已有较大幅度的提升，可择机配置。”红土创新基金表示。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示，当前点位是具备长期配置价值的。市场经历回调，部分项目在估值泡沫被挤出后出现了明显反弹，当前估值或处于相对均衡的水平，部分项目具备短期交易价值。但需要结合项目基本面、所处行业、投资者结构、市场风险偏好等因素综合考虑。部分项目具备3～5年的较高分红回报与估值修复潜力，值得长期持有，建议保持积极关注。
博时基金REITs业务营运总监刘玄介绍，公募REITs价值回归要落实在宏观经济的恢复预期以及基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上。由于底层基础设施资产属性存在差异，对于不同资产类型、不同行业的公募REITs关注要点也不尽相同，但主要的投资逻辑基本相同，包括但不限于资产基本面经营的稳定性、行业发展的可持续性、区域市场的竞争性、资产估值的合理性、可供分配预测的可实现性，以及基金分红、信息披露、投资人沟通等状况。
看重资产内在价值
当前，行业分化依然明显，机构建议投资者结合自身需求，重点关注稳健防御型、政策支持型及运营改善型三类REITs资产。
红土创新基金表示，在市场震荡、行业分化的背景下，投资者关注公募基础设施REITs资产，应结合宏观经济环境、政策导向、行业基本面及资产特性，重点关注三个方向：与民生需求高度相关、现金流稳定的基础设施REITs，受益于政策大力支持和长期发展规划的新基建REITs，运营效率持续改善、现金流逐步恢复、估值具备修复空间、资产具备升级潜力的传统基础设施REITs。
万亿认为，当前时点，投资者或可重点关注两类REITs资产：一是稳健防御型，追求确定现金流，如收费公路、清洁能源（风电/光伏）等经营权或保租房、数据中心以及关联租户占比较高的仓储物流等产权型项目；另一类是周期成长型，可谨慎布局被错杀的仓储物流、产业园区或经营情况持续改善的消费基础设施等资产。“综上来看，核心思路是从‘博市场反弹’转向‘重资产内在价值’，关键在于甄别具体项目的资产质量、估值合理性和运营方能力。”
“首先，互联网数据中心（IDC）和质量较好的消费类资产将持续受到市场欢迎。提振消费是国家的长期目标，优秀的商管团队会给资产带来稳定增长的现金流回报，目前看这两个赛道都在持续扩容，可重点关注。”先锋瑞驰相关人士表示。
盈米东方金匠投顾团队认为，在当前震荡市场环境中，投资者可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的REITs资产，比如消费基础设施、保障性租赁房、市政环保等，这些板块利率敏感度低、出租率稳定，具有类似债券的防御特性，即使在2025年4月关税冲击期间，这些REITs仍能逆势上涨。此外，新型基础设施，如数据中心REITs受益于数字化转型及政策支持，也存在布局机会。
华安基金不动产投资管理部提醒，参与REITs投资，投资者应当结合自身的实际目标、收益风险偏好，选择合适的行业板块。对于追求稳健分红收益的投资者而言，在当前环境下，具备防御属性的行业板块更值得关注，如保障性租赁住房、匹配民生刚需的消费基础设施，以及一些政策属性较强的经营收益权类项目；如果投资者在某些行业领域的投研能力较强，可以在市场化程度更高、弹性空间更大的项目上加大配置力度，追求更高的分红收益以及可能的资本增值收益。
