中国基金报记者 陆慧婧
近期，中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会会议提出，聚焦推动持有型不动产ABS发展。在政策推动下，持有型不动产ABS驶入发展快车道。
沪深交易所数据显示，截至5月17日，持有型不动产ABS备案规模突破175亿元。数据中心、商业物业等领域项目加速落地，成为资本市场服务实体经济的新引擎。
机制创新：
以“资产信用”重构金融逻辑
上交所网站显示，自2023年12月首单持有型不动产ABS落地以来，持有型不动产ABS持续扩容提质，市场发行活跃。截至2025年5月17日，已有8单持有型不动产ABS在上交所备案通过，合计规模超过160亿元，另有9单目前已获反馈。
深交所网站显示，中信证券-越秀商业持有型不动产ABS也已于2024年挂牌，发行规模达14.13亿元。
“持有型不动产ABS产品的问世与发展，本质上体现了运用金融工具盘活存量资产的政策创新。”财通资管基础设施与不动产投资部总经理陈剑表示，在现行的政策制度框架内，金融监管部门允许资产支持专项计划不进行结构化分层，保留外部负债，并允许在产品层面不设定预期收益率。同时，为了确保产品的权益属性，禁止在产品层面设置担保差补。通过持有型不动产ABS等权益方式盘活存量资产回收的权益资金，可用于新项目的资本投入，从而形成投资的良性循环。新投资项目在获得资本金投入后，可借助银行融资等手段，进一步发挥资金的杠杆效应，提升资金循环使用的效率。
瑞思不动产金融研究院院长朱元伟指出，持有型不动产ABS资产范围包括暂时无法发行公募REITs的写字楼、酒店等资产，此类产品不强制要求自持及战配比例、鼓励市场化发售，不强制要求持有项目公司100%股权，回收资金用途灵活不受限等，都体现出政策的灵活性。
政策协同：
构建多层次REITs市场生态链
政策层面对持有型不动产ABS的支持已从“框架勾勒”迈向“细笔精描”，以公募REITs、持有型不动产ABS为主，类REITs、商业房地产抵押贷款支持证券为辅的多层次不动产盘活产品体系逐渐成形。
朱元伟将持有型不动产ABS比作公募REITs的“育苗田”：一方面，持有型不动产ABS可为公募REITs市场培育项目和投资者，最终实现发行公募REITs，形成资本的有机闭环；另一方面，二者是相互独立的市场，公募REITs面向机构和公众等范围更广的投资人，更加标准化，流动性具有优势，而持有型不动产ABS面向特定合格投资人，在灵活度上更胜一筹。
在陈剑看来，尽管持有型不动产ABS与公募REITs在产品载体上存在差异，但内在运作机制与公募REITs基本一致，均通过基金形式募集资金，并以权益投资的方式投向现有基础设施和不动产等资本密集型领域。
他同时指出，持有型不动产ABS是多层次REITs市场的重要组成部分，它与公募REITs、不动产私募投资基金（Pre-REITs）等共同构筑了我国基础设施与不动产领域的权益资本生态系统。作为重资产向公募REITs市场过渡的关键环节，持有型不动产ABS发挥着承上启下的作用，不仅为基础设施投资企业以及Pre-REITs提供了有效的退出机制，而且为公募REITs培育了优质资产，积累了运营数据，是推动多层次REITs市场建设的枢纽环节。
朱元伟建议，未来应从制度层面明确持有型不动产ABS与公募REITs的衔接机制，如提前明确底层资产标准，使经过长期培育、符合标准的持有型产品能更便捷地转为公募REITs；允许公募REITs在特定条件下收购持有型不动产ABS的优质资产，同时允许持有型不动产ABS在满足一定要求后申请转为公募REITs；明确产品转板之间的税务、法律以及原有投资人参与公募REITs投资比例等细项情况，消除市场顾虑，增强多层次REITs之间的转化效率。
扩容前瞻：
新能源与数字基建有望领跑新赛道
站在资本市场的新风口，持有型不动产ABS的资产版图正加速扩张。
陈剑将目光投向新能源领域。“风电、光伏电站的装机规模年增超15%，现金流稳定且成本持续下降，是天然的优质底层资产。”他援引数据称，2024年末中国新能源装机占比已超40%，持有型产品可为这类重资产提供“全周期服务”：建设期引入Pre-REITs资金，运营期通过ABS盘活，成熟期转板公募REITs退出，形成完整的资本链条。
朱元伟则勾勒出三大潜力赛道：一是数据中心，在数字化浪潮下，数据中心作为重要的基础设施，需求持续增长；二是长租公寓，在“以租代购”和保民生的大方向下，租赁行业具有较大发展潜力，也需要持续的资本市场支持；三是商业物业，作为具有较好弹性的资产，商业物业受到机构投资人的持续关注。
“持有型不动产ABS产品底层基础资产范围广泛，既包括高速公路、能源、景区、公用事业等经营权资产，也包括商场、酒店、办公、公寓、园区、仓储等不动产，还包括IDC、5G基站等新型基础设施。持有型不动产ABS基础资产范畴广泛，每个领域都有较大量级的基础资产可供入池发行，均存在进一步扩容的潜力。”陈剑总结道。
