中国基金报记者 方丽
2026年6月21日，深市REITs市场平稳运行五周年。五年来，深交所聚焦REITs市场持续健康发展总目标，常态化发行加快推进，底层资产类型稳步拓展，监管框架机制持续完善，市场功能有效发挥。随着商业不动产REITs平稳启航，深市REITs市场活力和韧性持续增强，多层次REITs市场建设迈上新台阶，为实体经济高质量发展注入强劲动力。
拓市场 谋发展
市场规模稳步增长
2021年6月首批REITs上市以来，深市REITs资产业态持续取得突破性进展，陆续在多个领域实现破冰。2025年，首批数据中心REITs成功落地，深市REITs资产类型不断丰富，规模与范围稳步扩大。截至目前，共有27只REITs在深交所上市交易，总募集规模688.49亿元，底层资产实现主流业态全覆盖。
扩募机制是打造REITs全链条生态的重要一环。截至目前，深市共有2只REITs完成扩募，7只REITs披露扩募公告，扩募申报工作有序推进中。其中，华夏华润消费REIT、南方润泽科技数据中心REIT分别为消费、数据中心领域首单启动扩募的项目。2026年6月12日，博时蛇口产园REIT正式向证监会和深交所申报扩募项目，该项目是全市场首单第二次扩募申报的项目。2025年，深交所完成公开扩募系统改造，进一步丰富扩募发售方式，标志着深市在支持已上市REITs优化投资组合、增强产品抗风险能力方面又迈出重要一步。
夯基础 促规范
规则制度持续完善
2025年12月31日，深交所在中国证监会统筹指导下修订发布全套REITs自律监管规则，形成“1+7+6”REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。本次规则修订以商业不动产REITs启动为契机，在将商业不动产REITs纳入规则体系的基础上，结合REITs运行近五年来的监管实践经验，对REITs制度框架进行全面修整完善。
审核方面，严把准入质量关，缩短审核时限，优化REITs合规性、回收资金用途、收益率等准入要求。发售方面，充分吸收实践经验，研究引入高价剔除、分类配售等机制。扩募机制方面，切实回应市场需求，细化拟购入的不动产项目业态要求，缩短申请新购入不动产项目的时限要求。信息披露方面，细化交易相关提示性公告和触发停牌的临时公告披露要求，维护市场稳定运行。
稳运营 强分红
投资者关系健康发展
REITs持续发展的核心动力来源于底层不动产项目的稳健运营。深交所始终坚持发展与规范并举，按照资产上市的本质属性，重点关注不动产项目运营情况。深市25只披露年报的REITs在2025年取得了亮眼成绩，25只REITs实现总收入约66.35亿元，实现净利润约5.50亿元，平均可供分配金额完成率达107%，底层项目经营情况整体平稳，消费、租赁住房和生态环保项目保持稳健运行，水利、数据中心等新资产类型示范效应显著。
深市REITs坚持稳定分红，累计分红163次，分红总金额超100.02亿元，真金白银通过现金分红回报投资者。REITs市场的价格发现功能总体有效，Wind数据显示，截至6月16日收市，深市27只REITs总市值约708.79亿元，收盘价较发行价平均上涨4.01%。深交所鼓励基金管理人积极完善投资者关系管理机制，2025年起实现年报业绩说明会全项目覆盖，引导常态化通过项目开放日等活动加强投资者沟通，累计召开投资者关系维护活动近170场。
焕新机 激活力
商业不动产REITs落地在即
随着商业不动产REITs正式启动，REITs市场高质量发展掀开崭新一页。深交所高度重视商业不动产REITs工作，扎实有序开展规则修订、技术系统开发等各项准备工作，积极协同各行业主管部门、地方政府等开展市场建设，系统推进优质项目培育，全力推动商业不动产REITs开好局、起好步。
截至目前，深交所已受理北京国资公司、华住安住、华润置地、星河集团、招商蛇口等5单商业不动产REITs项目，合计估值约150亿元，资产类型覆盖办公、酒店、购物中心等业态，原始权益人包括央企、地方国企、民企等各类型。深交所正在按照规定程序开展项目审核工作，切实提升项目审核质效。同时，提前部署项目发售上市各项工作，高标准、严要求确保商业不动产REITs项目平稳落地。
下一步，深交所将按照中国证监会部署要求，持续优化完善项目对接服务，发挥市场功能，盘活存量资产，更好服务国家战略和经济社会发展全局。一是保障商业不动产REITs平稳落地。稳妥推动商业不动产REITs发行上市工作，建立健全全链条市场服务机制，聚焦重点支持方向，促进形成稳定预期。二是推动REITs市场提质扩容。持续推动REITs常态化发行和高质量扩容，鼓励符合条件的已上市REITs加快扩募，稳步增强REITs市场发展动力。三是支持提高上市REITs质量。以“管资产”为核心加强REITs日常监管，督促加强不动产项目运营管理，提高REITs信息披露质量。四是持续优化市场服务。支持多元主体做好资产组合与协同，针对性开展REITs交流培训活动，拓展优质项目储备。五是加强市场生态建设。引导更多增量长期资金参与REITs市场，持续优化投资者结构，培育专业投资者群体，加快建设多层次REITs市场，助力我国REITs行稳致远。
