医药行业首单公募REITs重磅来袭！
昨日晚间，汇添富基金官宣，汇添富九州通医药REIT正式启动基金份额发售。本次募集的基金份额总额为4亿份，募集期为2025年2月10日-11日。
该产品是国内医药行业首单公募REITs，同时也是首单医药仓储物流REITs。业内人士表示，首单医药仓储物流REITs意义重大。若产品顺利发行成立，将有助于盘活存量资产，带动新增有效投资，降低整体医药物流成本。同时，公募REITs的发行将为投资者提供新的投资渠道，增加市场的多样性，也有助于提升医药物流仓储资产的流动性和运营效率。通过这种方式，可以吸引更多的社会资本投入到医药仓储物流的建设中，进一步推动行业的健康发展。
汇添富九州通医药REIT将重磅发售
1月19日晚间，汇添富基金发布汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称汇添富九州通医药REIT）基金份额发售公告。根据公告，此次发售由中信证券股份有限公司担任财务顾问，兴业银行股份有限公司作为基金托管人。
本次募集的基金份额总额为4亿份，其中战略配售初始发售份额为3亿份，占比75%；网下发售初始发售份额为7000万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%；公众发售初始发售份额为3,000万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。
按认购价格2.895元/份和4亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，预计募集资金总额为11.58亿元。募集期为2025年2月10日-11日。
本次询价全部配售对象拟认购份额总计50.19亿份，为网下初始发售份额的71.69倍，其中提交了有效报价的投资者数量为43家，管理的配售对象数量为87个，有效拟认购份额数量总和为34.73亿份，为网下初始发售份额的49.62倍。
在限售期安排方面，公众发售部分无流通限制及锁定期，而网下投资者管理的配售对象自上市之日起前三个交易日内可交易的份额不超过其获配份额的20%。战略配售情况显示，原始权益人或其同一控制下的关联方承诺认购本基金的基金份额数量为1.36亿份，占基金份额发售总量的34%。
2024年9月，上交所官网披露，汇添富首只公募REITs产品——汇添富九州通医药仓储物流REIT正式申报，并获受理。该产品于2024年12月24日正式获证监会批复。
根据公告，该项目的原始权益人为九州通医药集团物流有限公司、九州通医药集团股份有限公司（以下简称九州通）。九州通医药集团物流有限公司为九州通医药集团的全资子公司。
在公募REITs的准备工作上，九州通蓄力已久。2023年3月，公司宣布启动公募REITs项目，拟将持有的医药物流仓储资产及配套设施作为底层资产，分批开展基础设施领域不动产投资信托基金；2023年10月，公司副董事长刘兆年在2023年第三季度业绩说明会上提出，已向国家发改委正式提交申报材料，并将持续推动发行工作的开展；另外，为了给公募REITs后续扩募奠定基础，九州通还启动了Pre—REITs，公司于2024年6月30日发布公告称，拟启动医药物流仓储资产Pre—REITs项目，不超过20亿元（最终以发行结果为准）。
医药仓储物流REITs投资价值凸显
根据公开资料，九州通是国内最大的OTC药品配送商，拥有遍布全国的现代物流网络，已在全国31个省会城市及110个地级市拥有141座高标准的物流仓库，以及建筑总面积达426万平方米的经营及配套设施，其中符合GSP标准的仓库设施为290万平方米、冷库容量11.36万立方米，具备1532万箱储存能力、1.66亿箱吞吐量。
汇添富九州通医药REIT底层资产是九州通东西湖现代医药物流仓储项目，这也是九州通的核心资产。中邮证券在研报中表示，该项目合计总建筑面积约为17.2万平方米，评估值约为12亿元，账面价值约为3亿元。项目位于武汉市东西湖区，拥有显著的地理优势，可以覆盖30公里范围内的多家三甲医院，确保快速响应医药物流保供需求。
汇添富基金基金经理詹烨表示，医药仓储具有很清晰的投资逻辑。一是需求增长确定性高。伴随我国老龄化及国民对健康重视程度加强，医药的刚性需求增长确定性较高，同时线上药品平台发展提高了购买药品的便利性，进一步推升医药产品的需求，因此驱动着更多的医药仓储需求。
二是医药仓储有很深壁垒。一方面是强监管性，药品仓储关乎老百姓生命健康安全，因此医药仓储行业受到严格的监管，包括设施环境本身的适格条件以及日常运营都面临药监局的不定期巡检，管理成本高；另一方面是技术门槛，医药仓储信息化水平、内部设计（温度分区与定制化需求等）、智控要求都要显著高于传统物流仓储资产；此外，运营大型医药仓储是需要具备一定体量的客户基础，这也提高了竞争者的进入门槛。
三是项目优质。此次入池的项目是九州通集团全国中心仓，曾被国家发改委、商务部和中物联协会评委全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，项目已平稳运营接近10年，相关条件较成熟。（记者：曹雯璟）
