中国基金报记者 方丽 张燕北
规模近千亿的公募REITs正迎来新的投资者。中国基金报记者发现，日前易方达、南方、银华、东方红资产管理、天弘、招商等基金管理人纷纷宣布，旗下基金中基金（FOF）可投资公募REITs并修订相关合同。这意味FOF产品的投资范围扩宽，有助于优化整个投资组合的风险收益比。
业内人士表示，当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现。此次FOF入场公募REITs，能从一定程度上为REITs市场引入新的“活水”。
FOF入场公募REITs
7月14日，招商基金宣布，旗下部分基金可投资于公开募集基础设施证券投资基金并修订基金合同、托管协议。
自7月5日以来，易方达、南方、银华、东方红资产管理、天弘等多家基金管理人已发布此类公告。这些公告明确FOF产品可就参与公募REITs投资事宜修订基金合同、托管协议等法律文件，明确投资范围包含公募REITs、增加公募REITs的投资策略、明确公募REITs估值方法等。
在投资策略部分增加公募REITs投资策略颇受市场关注。如招商基金公告称，综合考量宏观经济运行情况、基金资产配置策略、底层资产运营情况、流动性及估值水平等因素，对公募REITs的投资价值进行深入研究，精选出具有较高投资价值的公募REITs进行投资。
多位业内人士认为，FOF将REITs纳入投资范围，有助于优化整个投资组合的风险收益比。对于养老FOF基金、目标期限FOF基金等有特定收益风险目标的基金来说，更是增加了获取规定现金流回报的工具，有利于投资模型的实施以及基金净值的平滑稳定。
招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿表示，近期REITs二级市场调整幅度较大。由于当前REITs投资尚未形成统一的估值定价标准，二级市场承担了资产定价与寻锚的职能。如果二级市场失去定价功能，将导致新发REITs意愿下降，存量REITs亦难以扩募再融资，REITs的整体发展受阻停滞。此次FOF将REITs纳入投资范围，进一步丰富了公募REITs投资者结构，有助提升市场流动性与定价效率。
不过，也有人士认为，从资产配置角度来看，REITs是介于股债之间、高分红的投资标的，与传统的股和债相关性不高，虽然可以丰富FOF的配置工具，但REITs投资更需要研究底层资产的盈利能力，传统FOF一般会研究管理人投资能力，所以需要进一步拓展投研能力。
REITs长期投资价值显现
业内人士认为，当前公募REITs市场风险释放较为充分，长期投资价值显现。未来FOF投研团队将加大对REITs投资价值的分析研判力度，结合REITs的特点建立相应的投资模型。
据先锋瑞驰介绍，目前我国公募FOF规模约1975亿元，其中，偏债混合类策略产品占比达到48.97%（源自Wind数据），所以在策略类型上偏向于稳健收益类型。即使当下REITs二级市场出现了下跌调整，但其底层的发展逻辑及驱动并未出现衰减，并且随着价格逐渐回归价值，不管是分派收益还是资本利得收益，其长期投资性价比已经凸显，适合作为公募FOF投资标的。
“FOF以多元资产、多维策略、多样标的为主要特征，以长期稳定收益为主要目标。FOF的投资方式与REITs有较高的适配度。”万亿认为，REITs作为一种具有长期投资价值的金融产品，具备市场上较为稀缺的股债双重属性。从收益来看，海内外优质基础设施资产普遍运营稳定，并且具备成长性和抗风险性的特征，投资收益较为可观。此外，REITs与其他资产类别的相关性较低，可以进一步实现风险分散与资产多元化配置。
中航基金相关负责人称，目前公募FOF投资策略和资产有待丰富，投资主要集中在债券和股票等传统资产，对海外权益与固收市场以及原油、黄金、商品、基础设施不动产等另类资产涉猎较少，相比之下，基础设施不动产及其他金融衍生品已成为全球基金普遍使用的投资工具。近期REITs二级市场价格回调较为明显，部分产品具有较好的投资价值。
也有业内人士直言，当前中国经济处于确定性复苏的起点，权益资产价格和利率水平均处于阶段性的低位，应该加大权益的配置比例，未来需要配置偏防御资产时可以考虑REITs。
针对未来参与投资公募REITs考虑的因素，受访人士坦言，后续将持续观察FOF的投资规模与节奏。中航基金相关负责人表示，随着可选标的增多，未来会结合REITs的特点建立相应的投资模型，根据投资需求决定持仓比例和交易策略。
对REITs市场流动性影响有限
FOF将公募REITs纳入投资范围，有利于提高公募REITs二级市场的流动性，但考虑到FOF目前规模较小，对于REITs二级市场流动性的改善比较有限。
万亿表示，FOF的加入将为市场带来更加灵活的策略，在一定程度上可以缓解投资者一致性问题。“市场需培育多元化的专业投资者群体，如长期与短期、内资与外资、交易与配置、机构与散户等多种类型，不同的投资收益目标和风险偏好有助于提升配置交易策略的多样化，从而突破流动性桎梏。”
华安基金表示，REITs市场仍在成长过程中，流动性还有不少提升空间。鉴于FOF总体量及对于单只基金的投资比例等限制，FOF为REITs市场提供的潜在增量资金约在数十亿至百亿之间，而当前FOF可投资的REITs产品的流通市值超过250亿元，短期而言FOF入场对于提升REITs流动性或有一定作用。
华安基金认为，长期来看，随着拥有万亿储备资产的REITs市场规模不断增长，引入新的投资者将成为市场建设和发展需要思考和解决的关键事项之一。
先锋瑞驰基金也称，前期REITs市场以存量资金博弈为主，同时，因投资者结构相对单一，价值研判逻辑、考核标准趋同，导致市场经常产生同向交易，加之市场早期尚未对该类新型资产形成共识，导致前期抛压较重，流动性逐渐边际枯竭，这次FOF入场公募REITs，能从一定程度上为REITs引入新的“活水”。
先锋瑞驰基金同时强调，当下市场中满足普通FOF或养老FOF的标的暂不及市场存量标的数量的一半，加之FOF规模体量有限，所以，目前看公募FOF仅能作为REITs市场长线投资资金之一。要改善REITs市场流动性，还需要在资产供给和投资者结构两方面进一步丰富。
“当前REITs的流动性偏低，日换手率不到1%，一定仓位的买卖就可能造成价格的大幅波动。全市场公募FOF规模不到2000亿元，对于REITs流动性影响有限。”沪上一位公募FOF投资人士直言，如果保险资金入市，或将有效提升REITs的流动性。
红土创新基金表示，公募REITs是新的投资品种，需要投资人不断认识理解，了解行业及个体项目的差异。当市场流动性较弱、流通规模较小、市场情绪低迷时，少量抛售就有可能带来二级市场显著下跌，存量资金多被套牢。同时，在机构投资者高度集中、行为趋同背景下，当经济和部分项目基本面修复不及预期时，投资人多持谨慎观望态度，持续下跌甚至引发部分机构触发预警。总之，当前多只资产属于脱离项目基本面的非理性下跌，FOF作为新资金的注入有望为市场带来信心，更有利于公募REITs市场的价值发现。
