近日，汇添富基金管理股份有限公司披露汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（基金代码：508600，简称“汇添富上海地产商业REIT”）2026年第三季度报告。作为全国首批、上海首单商业不动产REIT，汇添富上海地产商业REIT交出了上市后的首份业绩亮眼的完整季度成绩单：核心运营指标高位稳健，已完成首次分红派利4,024万元。三季度实现收入4,992.75万元、净利润1,502.52万元，可供分配金额4,644.02万元，自基金合同生效日（2026年6月2日）至9月30日累计可供分配金额8,668.17万元，按三季度末市值计算的年化现金流分派率为7.47%；截至2026年9月30日，项目整体出租率99.64%，租金收缴率98.57%。值得一提的是，本基金已于2026年9月完成上市以来首次收益分配，基金份额持有人在上市后两个多月已切实分享到黄浦滨江核心资产的现金流回报。
三季报运营与财务表现：运营业绩亮眼，长期韧性十足
运营指标方面，截至2026年9月30日，不动产项目出租率稳居99.64%高位；报告期内平均租金单价5.83元/平方米/天；报告期末租约按面积加权的剩余租期为6.12年；租金收缴率98.57%。财务表现方面，项目公司层面实现营业收入4,977.64万元，EBITDA 4,048.98万元，EBITDA利润率达81.34%。（数据来源：基金定期报告，截至2026/9/30）
招商运营精细管理：多措并举，持续保障份额持有人利益
运营团队围绕资产稳定运营和租户体验，三季度举办“午间两小时快乐”及公积金政策答疑，开展防台防汛、消防防爆演练，配合租户活动接待，提升满意度。招商持续优化租户结构、促进储备转化，引进优质企业，深化与黄浦区政府部门、招商平台、中介及产业协会联动，跟进意向客户并建立储备库。三季度主动调改优化租户结构，降低单一重要现金流提供方集中度，鼎博大厦租约加权平均剩余租期由7.35年延长至7.58年，提升了租约质量。
首次分红：上市两月余派现4,024万元，提升投资者体验
2026年9月2日，基金管理人发布基金收益分配公告，实施汇添富地产商业REIT成立以来首次分红，也是四只首批上市商业不动产REITs中首只分红的产品。自6月18日挂牌上市至红利到账，前后不足三个月，基金管理人在上市后迅速兑现了首笔现金回报。这既体现了底层资产持续、稳定生成现金流的能力，也体现了基金管理人高效落实分红安排的执行力，为其后可持续、可预期的现金分派奠定了良好开端。
优质底层资产：黄浦滨江核心区位，长租约现金流长期稳定
汇添富上海地产商业REIT的底层资产为鼎保大厦与鼎博大厦，位于上海市黄浦区世博会城市最佳实践区，地处上海中央活动区（CAZ）滨江核心地段，两个项目均已进入成熟稳定运营期。租户主要为央国企及国家级金融基础设施机构，租户结构稳定，现金流有较强的长期确定性。
汇添富基金表示，将以上海地产商业REIT的上市和首次分红为新起点，持续深耕公募REITs业务：一方面与上海地产集团携手并进，切实落实提升基金业绩运营管理措施；另一方面依托上海地产集团近300万方上海核心区域的存量资产，积极推动商业不动产REITs的扩募与后续优质项目储备，通过“首发+扩募”双轮驱动，不断增强多层次资本市场服务实体经济的质效，为上海加快打造具有国际竞争力的REITs发展高地贡献更大力量。
风险提示： 基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构，与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中风险（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者，客户—产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本资料中推介的产品由汇添富基金管理股份有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。6、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。
本基金固定管理费为0.20%/年，固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）＝项目公司运营收入（含税）×5%；浮动运营管理费（含税）＝（实际运营净收益X－目标运营净收益A）×N%，其中：目标运营净收益A/实际运营净收益X大于110%或小于90%时，N为15%；目标运营净收益A/实际运营净收益X大于等于90%且小于等于110%时，N为10%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。
