当前，投资者对房地产投资都表示出谨慎的态度，近日，在第七届地新引力峰会·住房租赁论坛的《金融助力住房租赁》分论坛上，思睿集团创始合伙人、首席执行官倪文弢，分享了对未来地产投资的看法。倪文弢认为，现在很多人对房地产市场的一些政策非常关心，比如租售并举、房住不炒等等，这些政策整体上都是未来一段时间房地产市场发展的大方向，包括我们现在看到正在大力发展的保租房等等，都体现了国家保障住房的决心。
买一套租一套，一线年轻人的“两套房”
倪文弢分享到，思睿集团最近和城家合作的一个长租公寓目前进入了装修期。在设计装修的时候，思睿和城家的团队做了很多细节上的讨论，也看到了一些新的变化。
今天长租公寓的租户，从过去的70后、80后变成了现在的95后、00后。这个年龄段的消费者，相对于空间要大、租金要低而言，他们对住房的需求更多的体现在要住得舒服、空间设计要合理、上班通勤距离要短、下班社交购物要方便等等方面。
比如，很多人在上海其实是有房子的，但是这些房子可能在城郊，每天往返通勤三个小时的体验，对于年轻人来说他们不愿意接受。
倪文弢说，所以年轻人就会想，我虽然在城郊有房子，但是我也希望可以离公司近一点的地方，再租一个比较有品质的公寓，来改善日常的生活体验。我们在做调研的时候，发现这种需求非常普遍。
“因此，这也要求我们在做项目选择的时候，可能会更多地去看一些核心商圈，比如徐家汇、淮海路、新天地的地产，进而看看是否有可能通过一些实用的设计，提高空间利用率，创造一些符合年轻人需求的优质公寓。”
倪文弢认为，“从供给端来看，其实现在整个长租公寓的赛道是非常拥挤的，同质化竞争非常严重。但是如果我们能够通过很多小细节的持续改善，给客户提供超预期的居住体验，我想这个可能是我们从业者在红海中打出差异化、在行业竞争中脱颖而出的关键。”
在合适的时间，投资合适的地产
倪文弢说，如果用一句话来总结地产投资策略的话，“在合适的时间，投合适的资产”这句话可能比较合适。
“大概2012年左右，我们开始投商品住宅，那个时候和一级地产开发商有很多合作，因为那个时候中国还处在一个比较火热的城市化进程当中。在16年左右的时候，我们渐渐看到了这个市场的一些不确定性，整体供需已经发生了一些变化，或者说市场信号出现了一些过热的情况，我们当时是比较保守的，在顶点到来之前，就开始转向了。”
倪文弢分享说，他们开始去看一些北京、上海的核心物业，比如办公楼。因为那几年整个中国的经济发展还不错，很多核心办公物业需求非常大，在这种背景下去做了一些核心办公楼的收购和退出。
“到了17-18年的时候，我们开始关注长租市场。但那个时候还处在一个观望的阶段，因为这里面专业和细节其实非常重要，如果没有特别好特别合适的项目，我们更愿意等一等。
我特别认同刚刚一位嘉宾说的，我们在决定投一个项目的时候，应该非常清楚这个项目的成功率大概有多少，比如80%或者70%的成功率，这个数字在投资的时刻应该已经确定，不去打没有成功率的仗。
所以当时我们虽然看到了长租公寓未来是大趋势，可能有10倍增长的空间，但是也不能随大流、盲目地去投资，一定是合适的、有成功率的项目才值得我们进入。”倪文弢说。
如何提高成功率？收购价格是否足够便宜，成本永远是王道。后期改造和运营是否专业，是否能够获取目标客户的认可？这些都是影响判断的因素。
当下思睿地产投资做的主要是两块：一个是不良资产的投资，另一块是城市更新投资。“目前市场上确实还有很多地产细分赛道也非常火，比如物流地产、IDC，但不是我们的专长，所以我们在选择上会更加谨慎。”他说。
地产投资对资产配置意味着什么？
作为一家资管公司，为什么思睿集团要做地产投资，对高净值客户的全球资产组合，思睿能提供什么价值？倪文弢认为主要是两个方面：
“第一，其实从全球资产配置的角度来看，很多外资今天对中国地产或者长租公寓还是持续地看好。特别是比如美国通胀、欧洲衰退的大环境下，对于资本来说，他们也是在全球范围内不断地去搜索抗风险性更好的资产，包括我们在和我们的股东瑞士宝盛（Julius Baer）交流的时候，他们认为，中国市场，尤其是中国房地产市场，是他们投资组合里面非常重要的板块。虽然短期来看，中国房地产可能处在一个大变革的时期，但是全球视野下，我们认为它还是非常好的资产标的。”
“第二，地产配置仍然是很多高净值客户十分关心的选项。地产投资，或者我们叫另类投资，在一个健康的资产组合中扮演者非常重要的角色。除了一级、二级的配置之外，如果能配置一些比较好的地产项目，可以为客户的投资回报提供一个非常稳定的良好现金流。在我们和客户实际交流的过程中，很多客户其实仍然非常关注也非常认可地产投资策略。最后我想说，行业空间仍然很大，参与者也非常多，这个过程中，与专业团队为伍，做时间的朋友，非常重要。”他说
