汇添富上海地产租赁住房REIT扩募启程构建穿越周期的价值主线中国基金报

2026年初，汇添富上海地产租赁住房REIT（基金代码：508055）发布扩募公告，拟新购入上海浦东新区璟耀、璟博两大租赁住房项目，合计建筑面积约20.77万平方米。作为本基金上市后首次拟扩募，这标志着“首发+扩募”双轮驱动战略正逐步落地，以实际行动向市场传递了助力优质资产持续成长的坚定信心，获得了市场的高度关注。

核心资产不断注入，抗周期能力系统性提升

浦东新区作为上海金融、科技等产业最为密集的区域，产业人才集聚，租赁需求旺盛。本次拟购入的项目均位于浦东新区核心地段，其中璟耀项目建筑面积约14.76万㎡，璟博项目约6.01万㎡，合计建筑面积远超首发资产的8.83万㎡。

基金首发资产位于闵行区虹桥国际中央商务区核心区与漕河泾开发区浦江高科技园区，本次成功扩募后，将形成“闵行+浦东”跨区域资产布局，不仅有效填补基金在浦东新区的资产空白，分散单一区域的市场波动风险，系统性提升资产组合的抗周期能力，也有望为浦东新区优质资产持续发展提供资金支持。

国资平台打开扩募空间，运管机构凸显管理优势

上海地产集团作为上海市国资委下属的国有独资企业，截至“十四五”期末已实现建设筹措各类租赁住房约6万套的工作目标，庞大的资产储备为REIT的持续扩募提供了充足“弹药”，本次扩募正是集团扩募行动规划的首个里程碑。

“好资产”搭配“好运营”，为本基金提供了可靠保障。截至2025年末，基金资产运管机构上海城方租赁住房运营管理有限公司在沪房源管理规模超过4.4万套，是上海最大的国有租赁住房运营单位之一。2025年，上海城方品牌累计斩获38个奖项，包括中国住房租赁国有企业品牌力TOP1、中国保租房运营商综合实力TOP1、上海租赁住房品牌价值榜榜首、中国住房租赁领航奖区域领航品牌等荣誉，已成为上海租赁市场极具影响力的中坚力量。基金运作周期内，上海城方公司充分发挥规模化优势，始终以勤勉尽责、专业审慎的态度，严格履行各项运营管理职责。

今年4月，汇添富上海地产租赁住房REIT首次发布环境、社会和治理（ESG）报告，将绿色、可持续理念融入运营全链条，进一步夯实了资产管理质量与长期价值基础。依托国资平台的资源禀赋与政策协同优势，基金持续打开扩募空间；同时，运管机构通过精细化管理和专业运营，充分凸显管理优势，为资产的稳健增值与可持续发展提供坚实保障。

以可持续成长回报期待，穿越周期彰显价值主线

当前，汇添富上海地产租赁住房REIT扩募正紧锣密鼓有序推进，不仅有望实现规模的显著跃升，更将推动资产质量与区域布局的全面优化。从首发时的闵行优质资产，到注入浦东核心区成熟项目，基金管理人正积极助力发行人，用稳健扩募回应市场对规模的期待，用资产升级回应投资者对质量的要求。

未来，在公募REITs常态化扩募的新阶段，汇添富将继续携手上海地产集团与上海城方品牌，坚持以核心资产为支点、以国资平台为后盾，与长期投资者共同分享上海城市发展与人才集聚的时代红利，努力为投资者构建穿越周期的价值主线。

风险提示：基金有风险，投资需谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于R3-中等风险属于中风险等级（R3）产品，适合经客户风险承受等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者客户-产品风险等级匹配规则详见汇添富官网。。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。本基金基金管理人的固定管理费为0.12%/年，计划管理人的固定管理费为0.08%/年，本基金托管费为0.01%/年。本基金运营服务费包括基本运营管理费和浮动运营管理费。基本运营管理费（含税）=项目公司运营收入（含税）×15%；浮动运营管理费（含税）=（实际运营净收益-目标运营净收益）×20%。产品销售费用收取标准将根据法律法规及监管政策适时调整，以届时管理人公告为准。（CIS）