公募REITs上市四周年：从制度“破冰”到生态繁荣 书写高质量发展新篇章

【导读】公募REITs上市四周年：从制度“破冰”到生态繁荣 书写高质量发展新篇章

中国基金报记者 陆慧婧

2025年6月21日，国内首批9只基础设施公募REITs迎来上市四周年。

这场承载着“盘活存量资产、创新融资机制”使命的金融实践，如今已交出亮丽答卷：总规模从首批发行时的314亿元增长至超2000亿元，产品数量达到73只，累计分红金额突破220亿元。过去4年间，公募REITs资产类别从仓储物流、产业园区等传统领域，扩容至保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，形成覆盖国民经济多个重要领域的底层资产矩阵。

业内人士表示，国内REITs市场正加速制度创新与国际接轨，吸引全球资本重估中国基础设施价值，开启从规模扩张向质量提升的历史性跨越。

总市值突破2000亿元

累计分红金额超过220亿元

Wind数据显示，截至6月28日，全市场公募REITs总市值达到2060.74亿元，尽管较6月23日创出的2067.31亿元市值历史高点有所回落，但仍站稳2000亿元整数关口。

公募REITs还积极通过分红的方式回馈投资者。截至6月28日，全市场公募REITs产品累计分红总金额突破220亿元。

在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来，公募REITs在借鉴海外市场的基础上做了很多适合中国国情的本土化改造。与国外REITs市场以商业地产为主不同，国内市场以基础设施存量资产盘活为切入口，契合中国经济新发展阶段的转型需求。

公募REITs市场的崛起是制度设计与市场需求共振的典范。招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿指出，公募REITs市场政策演进呈现清晰的脉络：2020年，公募REITs开启试点；随后，上交所和深交所发布REITs业务各项配套规则，明确业务流程、审查标准和发售流程；2024年，国家发展改革委发布通知，推动REITs项目常态化发行。

公募REITs市场生态的质变更体现在资本结构的深度进化上。“REITs的投资者类型逐步丰富，实现多元化的生态共荣。配置型投资者能够从REITs分红中获得高额稳定收益，而交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益，这种多元化的投资者结构，增强了市场的稳定性和流动性。”万亿表示。

长线资金入市也对REITs市场发展起到关键的支撑作用。博时基金首席REITs业务官吴云强调，2024年年初《监管规则适用指引——会计类第4号》出台，在制度层面明确REITs的权益属性，支持机构将REITs计入OCI账户，促进增量资金入场。

“保险资金等长期资金加速布局，为REITs市场注入强劲动能。这些制度、政策与资本要素的叠加效应，共同助力我国REITs市场快速成型并稳健发展。”中信建投基金基础设施及不动产投资部高级副总裁古小平表示。

有望成为全球资本

配置中国资产的“新蓝海”

万亿表示，中国REITs市场建立4年来，规模不断扩张并仍处于高速发展期，未来想要进一步扩张规模，或可从产品多样性和扩募两个层面借鉴国际经验。国际REITs市场产品丰富多样，涵盖商业地产、医疗设施、数据中心、物流仓储、基础设施等多个领域，未来中国公募REITs可进一步拓展REITs底层资产范围，如文旅设施等，将更多优质资产纳入其中。而扩募能够为REITs注入新的资金，增加市场上的流通份额，显著提升REITs产品的流动性，并放大管理团队管理优势与效率，有效提升资产价值与投资者回报，对市场良性发展具有重要的意义。

同时，中国可借鉴国际经验，构建多元化的扩募方式体系，并细化每种方式的操作细则和监管要求，同时建立快速审批通道，对符合条件的扩募申请给予高效审核，降低企业扩募的时间成本和行政成本。

红土创新基金建议，推动现有产品的持续扩募工作，并鼓励行业通过收并购做大现有基金规模，力争实现“大而强”，避免“小而散”的市场格局。国内市场经过多年的基础设施建设，优质基础设施项目储备众多，未来中国公募REITs市场一定会是中国资产的“新蓝海”。

“中国具有海量的基础设施和不动产资产，既有传统基础设施，也有体现新经济特色的新基建，还有贴近民生的公用事业和消费文旅养老等诸多资产类别，成熟资产可以产生稳定现金流，其背后是中国规模巨大的消费市场，具有很大的发展空间，有机会为全球资本提供投资中国的配置选项。”朱元伟表示。

中信建投基金基础设施及不动产投资部副总裁张梅认为，国内REITs市场具备高分红（基本派息在4%~8%之间）、低波动、稳定现金流等优势，在低利率环境下，有望成为全球资本配置中国资产的重要选择。