2023年以来，北京产业园市场面临前所未有的挑战。市场普遍认为，北京市场或已度过高速增长阶段，步入成熟市场阶段。发展阶段的升级使得传统资产策略和管理方式在短期内无法有效刺激市场活力。在市场整体承压的环境下，建信中关村REIT基础设施项目经营情况也受到一定影响。基金管理人积极落实主动管理的责任，协同发起人、运营管理机构已采取一系列措施，积极面对市场调整，力争为投资者争取更大利益。
北京产业园租金市场持续承压，市场重寻定价之锚
目前北京市场的不确定性让各方都有一定压力。截至2023年上半年，北京全市产业园区总存量约为2,111万平方米，受经济增速和行业整合等因素影响，全市研发用房需求增量有所放缓，产业园区市场租金水平持续走低。截至2023年上半年，全市产业园平均租金约为135-140元/平方米/月（含税含物业费），全市产业园空置率上升至20%左右。而在供给方面，2023年下半年至2024年，北京市新增供应面积将达约239万平方米，持续的供给和紧缩的需求将持续加大市场的竞争。
具体到上地产业园区来看。截至2023年上半年，上地产业园区存量面积在全市范围内位列第4位。受互联网行业政策及产业结构调整影响，头部企业扩张趋势放缓，中小企业经营状况不及预期，多重因素导致租户提前退租情况。目前该区域内产业园市场处于阶段性调整时期，不同需求的租户需要和业主方重新匹配。截至2023年上半年，该区域空置率上升至20%左右。同时，区域内部分项目采用低价竞争策略，以维持出租率，一定程度上拉低了区域租金水平。截至2023年上半年，区域市场平均租金下降至165-170元/平方米/月（含物业费），但仍高于全市平均水平，说明该区位优势依旧获得市场认可。
参考建信中关村REIT公告内容，截至2023年6月30日，项目平均租金在180-190元/平方米/月（含物业费），维持了该区域较高租金水平，体现了项目的资产质量和客户认可度。未来随着海淀区各项产业政策的落地和信息业、医药健康和科技服务三大重点产业的蓬勃发展，区位优势和高品质的物业服务有望重新获得客户认可，区域租赁需求将逐步回暖。
建信中关村REIT积极行动，维护投资者利益
公募REITs具有主动管理的特点。我们留意到建信中关村REIT已于9月27日发布公告，提及了基金管理人协同发起人、运营管理机构采取的一系列措施。
一是为尽快提升项目的出租率，维护广大投资者的利益，基金发起人中关村发展集团股份有限公司（以下简称“发起人”）、基金管理人、运营管理机构已共同建立三方联动工作机制，尽职履责，保障基金持续、稳定、健康发展。
二是运营管理机构持续积极开展招商工作，对已有意向的12家企业客户（意向租赁面积共计2.66万），基金管理人将持续协同运营管理机构做好意向企业客户的签约转化，加速商业条款谈判，推进企业审核流程。与此同时，各方也将持续大力做好新客户开发工作。
三是引入发起人资源，已与一家芯片企业达成初步租赁意向，该客户预计年内签约租赁面积约3,000平方米，目前双方正在进行租赁协议的谈判。
同时，强制分红机制是公募REITs主要特征之一。根据建信中关村REIT发布得公告内容，2023年以来，建信中关村REIT逐步加大分红频率，持续高比例、稳定地向投资人分红。基金分别以2023年6月30日、2022 年 12 月 31 日为收益分配基准日，2023年全年目前累计分红两次，两次分配比例均超过97%。该情况凸显了公募REITs高比例稳定分红的长期投资价值。
勇毅前行，行稳致远。国内公募REITs自首批项目上市至今已运行超过两年，产品数量超30只。近日，公募REITs的市场表现反映了价格向价值回归的趋势。基于我国庞大的优质基础设施资产规模，公募REITs的常态化发行将持续盘活存量资产，为基础设施领域的投融资渠道注入活水，促进经济高质量发展。随着更多种类市场投资人的加入、底层资产种类的丰富和规模的扩大，以及公募REITs相关主体管理能力的提升，公募REITs市场的稳定性有望逐步提升。从收益来看，公募REITs产品为投资人带来资本利得及股息收益，长期来看依旧具有较好的投资价值。
