中国过去二十年的货币扩张，有相当一部分是在新房交易里长出来的：买房人贷款，开发商贷款，上下游垫资。每一次新房成交，都在往经济里注入新的信用。
作者：赵新亮
上海浦东一套房，挂牌1067天才卖掉，价格从1200多万元降到860万元，少了近三成。
9月19日，上海二手房单日网签最高1495套，创 2026年下半年以来单日新高。一套房挂了近三年没人接，一天却能成交近1500套——两个画面，同一个市场。
9月18日，住建部房地产市场监管司司长张雪涛在国新办发布会上给出一组数字：二手房交易占比从2020年的27%、2025年的46%，升到今年前8个月的52%。他的概括是“两个转变”：供求关系发生重大变化，市场从增量主导转为存量主导。
5天后，A股地产服务板块涨 3.31%，我爱我家、华远控股录得3连板，市场在说“回暖”。
小区底商这条街，健身房关了，教培关了，开了多年的水果店贴出“旺铺转让”，唯独房产中介的招牌一家挨一家。
同一时间，开发商在亏钱。2026年上半年，房地产板块整体归母净利润亏损316亿元。
一个在收缩，一个在扩张。追到根上，是一个数字：今年前8个月，二手房交易占比达到52%，第一次超过新房。新房是开发商的生意，二手房是中介的生意。
交易从新房挪到二手房，为什么能让两个行业的处境差这么多？
一套新房成交，从开发商拿地开始，中间经过开发贷、建设、预售、按揭，最后交到购房者手里。土地出让金、银行贷款、工程款、装修家电，几十个环节跟着转起来——每一环都在创造新的信贷。
一套二手房成交，房子还是那套房子，产权从一个名字换成另一个名字。买家可能贷一笔按揭，但卖家也把原来的贷款还掉了，银行的住房贷款余额很可能一分没增。这笔交易能带动的，主要就是中介费。
新房交易在造钱，二手房只是让钱换个口袋。
中国过去二十年的货币扩张，有相当一部分是在新房交易里长出来的：买房人贷款，开发商贷款，上下游垫资。每一次新房成交，都在往经济里注入新的信用。M2从2000年的13万亿元涨到2026年的300多万亿元，房地产是最粗的那根水管。
二手房不干这件事。它让存量货币换个持有人，交易再活跃，也不会让社会的信贷总量多出一分钱。这就是52%这个数字真正的重量：不是交易变少了，是交易不再造钱了。
2026年8月，M2同比增长7.5%。央行行长潘功胜在《求是》撰文写道，货币化进程已基本结束。过去十年，房地产和基础设施带来的新增贷款，在全部新增贷款中的占比从60%以上降到了10%左右。
房贷更直接。截至6月末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，连续13个季度负增长，上半年减少7163亿元。前8个月，住户贷款减少1.03万亿元，其中中长期贷款只增加188亿元。1至8月，房地产开发投资同比下降19.9%。房企到位资金中的国内贷款，下降33.3%。
新房卖不动，房贷还得多，两股力量对冲下来，信贷在净回缩。这种下滑不是周期性的，而是结构性的：增量时代那套信用创造机制，正在被存量时代的换手机制替代。
有人从另一面读这组数字：投资和新开工面积下降，是各地落实“控增量”的结果，管道流量变小，也是经济减少对房地产依赖的过程。这话没错，但回避了一个问题——新房交易能往经济里注水，二手房不能。依赖可以减少，替代的信用创造机制在哪？
贝壳2026年半年报显示，公司实现净收入434亿元，同比下降12%；归母净利润为38.79亿元，同比增长79.8%。收入降了两位数，利润涨了近八成。
我爱我家也差不多。2026年中报营收同比下降16.9%，利润翻倍，而这家公司2025年还亏着9663万元。
收入在降，利润在涨，剪刀差从哪来？
先看量。贝壳二季度总交易额为9338亿元，同比增长6.3%，一年来首次正增长；同期净收入为245亿元，仍在两位数下滑。交易额在涨，收入在降。
原因在佣金。北京链家今年把二手房佣金从买家单方承担2.7%改为买卖双方各承担1%。一套500万元的房子，买家原本要付13.5万元佣金，现在只要5万元。深圳贝壳平台的总费率压到了2.2%—2.3%。多地还出台了佣金限价，上限卡在成交价的0.8%以内。
再看成本。贝壳二季度经调整经营利润率为14.6%，创近三年新高，公司解释是门店和人员结构调整见效。这部分利润是从成本里抠出来的，跟生意本身的扩张没关系。另外在靠政务代办、房贷预审这类增值业务补一块，毛利率稳在45%以上。
佣金被压、成本被砍、增值业务补位——三件事叠在一起，拼出了那份利润翻倍的财报。但这是“省”出来的利润，不是“赚”出来的。省总有省不下去的一天。
美国在这条路上走了50年。
从20世纪70年代进入存量时代算起，今天美国的二手房交易占比超过80%，佣金率长期稳定在6%上下，由卖方承担。直到2024年3月，全美房地产经纪人协会（NAR）在一场反垄断诉讼中同意支付4.18亿美元赔偿，并取消沿用数十年的6%佣金规则。
美国业界现在的讨论走得更远：有测算认为，随着AI接手房源匹配、文书、议价这些标准化环节，经纪端的佣金最终可能降到1%。
日本的路径不同。20世纪90年代初泡沫破裂后，二手房交易占比从不足10%升到近年的43%以上。日本中介费受法律约束——按宅建业法，交易额超过400万日元时，中介费上限是房价的3%加6万日元。
中国这边，几件事挤在同一时间发生。住建部2025年的监测数据显示，一线城市超过42%的二手房交易已经绕开中介，通过官方平台自主成交。佣金限价、自主挂牌、增值业务替代传统差价——留给中介的腾挪空间比美国当年更小。
贝壳的收入降、利润涨，放在更长的坐标里看：眼下的钱是从成本里省出来的，成本总有个省不下去的时候。真正决定这门生意长期能赚多少的，是佣金率，以及这个行当里谁说了算。这恰恰是政策和竞争最容易动的两项。
深圳二手房挂牌量，2025年初约为5.8万套，到2026年5月升到10.46万套，一年多几乎翻倍。全国13个城市的二手房挂牌量一度超过10万套。
挂牌者的处境比数字更具体。北京延庆一位业主把一套140平方米的房子挂出来，从340万元降到290万元，9个月里来看房的只有五组人。上海一位中介说得更直白：不降10%以上，房子挂一年也卖不掉。易居研究院的数据显示，重点城市二手房去化周期从2月的22.9个月缩到6月的17个月上下，仍是新房的两倍以上。
挂牌量激增和成交量上升同时出现，通常不是因为想买的人变多了，而是想卖的人多了——而且急。
相当一部分是置换需求：卖掉旧房，才有钱付新房首付。中指研究院认为，“以旧换新”政策如果落地到位，能重塑二手房和新房的联动，把改善型客源引到新房市场。反过来也成立：旧房卖不动，改善需求卡在原地，新房也少掉一批买家。二手房不创造新信用，但如果“卖旧买新”走得通，它能为新房输送一批带着现金的买家。
问题是这条路两头松紧不一样。老旧小区、非核心地段的房子挂出去半年无人问津，买家集中在少数城市和板块挑挑选选。供给在放量，需求在挑拣，中间靠价格撮合——这正是二手房成交活跃、价格却难涨的原因。
8月的70城数据把分化摆得很清楚：一线城市新建商品住宅价格环比转涨0.1%，上海新房同比涨3%；全国口径下，二手住宅价格环比平均跌0.31%，比7月跌幅还略有扩大。二手住宅价格环比上涨的城市，从3月的13个一路降到8月的3个。核心城市的房子在回到“自己住”这个用途上，非核心城市的房子还在被当投资品往外卖。
同样一笔成交，落在新房上会带出一串新的贷款，落在二手房上只是货币换个持有人。
过去20年，买房的默认做法是持有：买下来，等它升值。房子被当成资产，价格里装着对未来的预期。
现在默认的做法在松动。二手房成为交易主体后，房子的价值不再主要由“以后能涨多少”决定，而是由“现在能不能卖掉、多久能卖掉”决定。它越来越像一件耐用品：会折旧，要算持有成本，能不能变现比账面价格更重要。
这个判断有一组硬数据支撑：连续13个季度房贷余额负增长，M2增速从两位数回到7.5%，新房开发投资同比下滑近两成。信用不再从房子里长出来，房子就从“造钱的机器”变回了“住人的容器”。
浦东那套挂了1067天的房子，最终以低于挂牌价三成的价格成交。卖出去的那一刻，它没有创造任何新的贷款，只是换了一个持有人。但它完成了这个阶段最要紧的一件事：让一套沉淀的资产重新流动起来。
这个转变里，开发商在亏钱，经纪公司的收入在缩水，确定在增长的是房子转手这件事本身。贝壳一家，二季度总交易额达9338亿元。钱没有消失，只是换了一批经手的人。
房子还是那套房子，但从它身上流过的钱，已经不是从前那笔钱了。
编辑：杜妍 校对：王玥 审核：陈思杨
