中国基金报记者 牛思若
房地产行业仍处于深度调整期，房企之间的分化，早已不只是销售规模的较量，而是现金流、债务结构与经营性收入能力的比拼。
3月27日，龙湖发布2025年全年业绩。报告期内，公司实现营业收入973.1亿元，其中运营及服务业务收入合计267.7亿元，创历史新高，占总营业收入的比重提升至27.5%；全年运营及服务业务实现核心权益后利润79.2亿元，持续为集团贡献稳定利润与现金流。
在行业从“高杠杆、高周转、高负债”旧模式加速退场的背景下，龙湖的这份年报，传递出的关键信号也愈发清晰：一方面商业投资、资产管理、物业服务、智慧营造等经营性业务持续增长，正逐步成为支撑龙湖穿越周期的“压舱石”；另一方面，随着债务结构持续优化、经营性现金流不断改善，公司财务盘面的韧性也在进一步增强。
运营及服务收入创新高 成利润“压舱石”
对于房企而言，新周期里能否培育出持续“造血”的经营性业务，越来越成为决定企业穿越周期能力的关键。
2025年，龙湖运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创下历史新高，占集团总营收的27.5%；全年实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超过50%，净利率约30%。在当前行业环境下，这部分业务不只是收入补充，更已成为龙湖利润和现金流的重要来源。
具体来看，由商业投资和资产管理组成的运营业务，2025年实现收入141.9亿元。其中，商业投资航道租金收入同比增长4%至112.1亿元，出租率保持97%的高位，营业额和客流均实现双位数增长：剔除车辆销售的营业额同比增长17%，日均客流同比增长16%。
截至2025年末，龙湖商业累计开业运营商场达99座，覆盖全国25座城市。武汉滨江天街、重庆江岸天街等新项目开业即成为区域消费地标，重庆北城天街、苏州狮山天街等头部项目的改造升级，也进一步提升了消费体验和资产价值。
龙湖重庆江岸天街
资产管理航道则继续贡献第二增长曲线。2025年，龙湖资产管理实现收入29.8亿元，在管资产近300亿元。作为其中的基本盘，长租公寓品牌“冠寓”开业满6个月项目出租率达到95.7%，租金收入24.8亿元，保持行业领先；全新活力街区品牌“欢肆”则已在上海、杭州、合肥、成都四城落地，通过与冠寓等业态联动，释放空间协同效能，推动资产质量和盈利能力双提升。
服务业务同样保持稳健扩张。2025年，龙湖以物业服务、智慧营造为主的服务业务收入为125.8亿元。其中，物业服务业务全年收入112.3亿元，在管面积约3.6亿平方米，在管项目超过2100个，外拓占比约55%。
龙湖智创生活继续聚焦高能级城市和重点客户，服务半径从住宅社区延伸至产业园区、机场、商业综合体等多元场景。智慧营造品牌“龙湖龙智造”全年实现营业收入13亿元，新增代建面积1387万平方米，代建销售额206.2亿元，交付面积293万平方米，在纾困盘活、城市更新等复杂项目中进一步积累了能力与口碑。
龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示：“龙湖培育的运营和服务业务未来会每年保持两位数的增长，继续为集团提供稳压器和压舱石的作用。”
平稳跨越偿债高峰 财务盘面持续改善
经营性业务持续“造血”的同时，龙湖的财务盘面也在同步修复。对于当下的房企而言，能否稳住债务结构，往往比单一利润指标更受关注。
过去几年，龙湖主动摒弃对杠杆和规模的依赖，聚焦债务压降与正向经营性现金流，夯实财务安全底线。
从2025年报来看，龙湖财务结构进一步优化。截至2025年底，龙湖有息负债降至1528.1亿元，较上年末减少235.1亿元；在手现金292亿元，净负债率52.2%，剔除预收款后的资产负债率54.7%。与此同时，平均融资成本降至3.51%，平均合同借贷年期拉长至12.12年，均达到历史最优水平。
这一改善并非一朝一夕形成，而是过去几年龙湖持续压降负债、主动调整债务结构的结果。
2025年，龙湖合计完成135亿元境内债券及92.3亿港币境外银团的安全兑付。在“安全削峰”后，2026年和2027年集团层面到期债务规模均已明显缩小，未来偿债节奏趋于平缓，也为龙湖继续推进业务投入和长期发展腾出了空间。
从债务结构看，龙湖也在继续做“减法”和“优化”。截至报告期末，公司1年内到期短债占比降至10.3%，经营性物业贷及长租贷占比升至66%，银行融资占比达89%，外币债务占比进一步降至10%，且已全部完成掉期对冲。
负债规模下降、融资成本走低、短债占比收缩等多项指标叠加之下，龙湖财务盘面的稳定性正在进一步增强。更值得关注的是，2025年，龙湖实现含资本性支出的经营性现金流净流入58亿元，且这已是连续第三年为正，内生造血能力稳固。
“最晚在2028年，公司运营及服务业务收入就会超过开发收入，并成为集团主要的利润来源；同时整体有息负债预计降到1200亿元左右，且几乎都是长周期的经营性物业贷。”龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平表示，当前公司已基本完成了债务结构转化，更加有信心在未来的两三年时间完成公司全面转型。
