中国基金报记者 江右
近期，楼市优化放松政策频出，这些政策力度和效果如何？三大工程对地产行业有何影响？
多家私募机构在接受中国基金报记者采访时表示，随着政策不断出台，累积效果需要进一步观察。从政策工具箱来看，楼市还有很大政策空间，预计将根据行业情况相机出台。
预计今年房企销售探底回升
中指研究院近日发布的《2024年1月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，今年1月，TOP100房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6个百分点。
竹润投资分析，房地产企业销售低迷有三方面原因，首先，当前居民消费意愿不足；其次，2023年一季度地产行业销售同比取得不错表现，自二季度开始下坡，2023年8月政治局会议后，地产行业供需两侧政策频出，一线城市的一些举措都属于重磅利好，只是行业环境和经济环境特殊，购房者也存在观望心态；最后，从房企角度而言，当前的重心更多在于保交楼与保交付，以及现有库存的去化，新拿地动力较弱。
万柏投资表示，当前经济修复较为曲折，居民对就业、收入预期并不乐观，房价的持续下跌让部分刚需、改善性需求不敢进场。此外，部分房企现金流出现问题，购房者对于预售房能否按时交付存在担忧。
对于2024年的楼市，中大君悦投资认为有望逐步探底回升。竹润投资认为，当前政策端方向正确，落地效果有待查验，对此不宜过度悲观，政策工具箱在后续还会接连发力，政策效果还在累积过程中，行业层面或完成托底。
未来政策还有空间
近期楼市政策不少，广州、上海、苏州等城市出台优化楼市调控政策。多家私募认为，政策效果呈现累积态势，未来政策还有空间。
中大君悦投资认为，重点一二线城市出台优化楼市的政策，对市场复苏有一定的刺激作用，未来政策上会进一步放松，需要观察政策的累积效应。
招商证券金融产品研究首席、金融产品部执行董事贾戎莉也表示，部分私募管理人认为房地产对中国经济拖累最严重的时期可能正在过去，目前的销量在中长期大概率可以维持。近期多个重点城市优化楼市调控的政策也对地产行业的企稳提供了边际改善的动力。
排排网财富管理合伙人姚旭升认为，近期重点城市对楼市政策的调整优化，是2023年以来政策宽松态势的延续。2024年是限购全面放松的重要一年，将有别于2023年的局部放松逻辑，预计将为今年房地产市场的活跃提供良好的环境。
多家私募认为，后续或有更多政策出台。万柏投资认为，当前房地产市场供需状况已发生显著改变，为促进房地产市场平稳健康发展，后续或将有更多城市全面放开限购限贷。
鹤禧投资董事长霍东杰认为，目前的政策更多是优化政策，大比例降息和全面放开限购势在必行。
竹润投资也认为，内需的拉动需要相对长的周期及经济基本面的配合，短期内政策优化能够提振市场信心与购房者情绪，至于边际改善情况还需进一步观察。对未来政策的持续发力保持期待，需求侧的放开路径可能还聚焦在限购、限贷、限价、限售的放松，供给侧一是优化结构，二是通畅融资。
受访私募认为，保障性住房建设、城中村改造以及“平急两用”公共基础设施建设等三大工程也将对房地产市场带来重要影响。
竹润投资认为，今年1月份政策明确城中村改造和保障房建设城市扩围，将一些相对低能级与三线城市纳入，对于具备较好产业链资源但城市能级相对较低的二三线城市为利好。三大工程加快建设，可以为地产产业链赋能，有助库存去化。
重阳投资合伙人寇志伟表示，近期政策聚焦保交楼和三大工程持续发力。去年11月金融监管部门要求金融机构层面制定“白名单”，定向支持房企融资，但房企融资更重要的是在项目层面进行对接。今年年初，政策迅速进行调整，由地方政府出台辖区范围内房地产项目的“白名单”，指向性和可操作性更强。同时，去年末以来央行面向三大工程新增抵押补充贷款（PSL）共5000亿元，各地项目层面落地也明显提速，这有利于今年房地产新开工的企稳。
万柏投资认为，三大工程为稳增长的重要发力点，政策端给予大力支持，包括抵押补充贷款、专项债以及中央预算内投资等。据住建部披露，当前已入库城中村改造项目162个，保障房建设方面已有上海、济南、长沙等多个城市开工。无论是资金端还是项目端，政策均持续发力，可一定程度上对冲地产投资的下行。
