|
|
（建设银行理财师叶走城） |
在经济步入下行轨道，房地产供求关系不平衡的时候，话语权的天平将向买房人倾斜，买房人将有更多的机会和砝码去决定是否买房和选择什么样的房子。为了避免出现不必要的额外负担，培养有梯度的消费观很重要。
作为一名理财师，在工作中经常遇到客户和朋友交流买房的问题。今年以来，虽然还是经常讨论这个话题，但讨论的焦点却逐步从“到哪里买房”变成“现在到底该不该买房”。当然，这个问题不管放到哪个群体，估计争论个3天3夜都没法得出能让所有人信服的答案。笔者无意对这个问题简单下结论，仅希望通过梳理当今的经济情况和买房人实际处境，供大家参考。
一、对当前几个跟房地产相关的主要经济指标的解读
1、工业增加值
工业增加值占GDP比重过半，是衡量GDP增速的最重要指标，从图1我们可以看出，4月份规模以上工业增加值比3月回落0.1个百分点，延续自去年8月份以来回落的走势。
2、房地产投资同比增长情况
从图2可以看出房地产投资增速连续三个月下滑，土地购置面积和房屋新开工面积都呈现下降态势，很多房企的乐观情绪正在逐渐消退，拿地热情减弱，对房地产后市表现开始持谨慎态度。
3、新增库存的存销比
近期万科副总裁毛大庆的一个讲话中对当前房地产市场的分析很有参照价值，尤其是该文中提到的部分房地产指标数据更有助于对当前地产形势有个较好的判断。其中的一个指标是新增库存的存销比，是指在特定时间内，一个区域市场内新增商品房的库存量和销售量的比值，万科内部一般以21个月为警戒线。
通过以上对几个指标的简要分析，我们有理由相信，在经济步入下行轨道，房地产供求关系不平衡的时候，话语权的天平将向买房人倾斜，买房人将有更多的机会和砝码去决定是否买房和选择什么样的房子。
二、从购房者自身角度分析是否买房或者选择房子类型
1、区分自主还是投资
如果是投资性购房，剔除房产本身增值带来的投资溢价，仅从租售比的角度出发，现在普通房产的租金回报率在3%左右，效益较低，个人认为可以适当放缓投资的步伐。但如果是刚需一族，等着房子结婚或者家里人口增加急需换房，则房产作为生活的必需品，现在出手倒也未必不可。
2、尽量选择品牌开发商
选择知名开发企业的楼盘进行购买。在经济下行周期或者房地产不景气的时候，出现的烂尾楼多是小开发商实力不济、资金出问题产生的，而品牌开发商则相对有保障。品牌地产企业不仅是开发项目、卖房子，它们更注重品牌与市场口碑，从这个角度来讲，品牌开发商项目品质上更有保证，尤其是在售后服务、物业管理等诸多方面要优于中小开发企业，对物业的保值升值较有把握。
3、买房务必要量力而行
如果决定了要买房，那接下来就应该根据自己的收入、支出、家庭成员等实际情况来确定适合自己的楼盘。买房切忌冲动，更不要人云亦云，不要总想着一步到位，一买房就是要买三室两厅。而是要从自己的实际情况出发，好好规划一下。其实，能满足基本的居住需求就好，年轻人可以选择面积小、首付少、总价低的楼盘，建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。总之，为了避免出现不必要的额外负担，培养有梯度的消费观很重要。
4、关注房贷利率
今年以来，房贷政策和往年相比变化最大的地方是很多银行一级分行没有房贷投放指标了，不再以房贷投放量作为重要的考核指标，对房贷风险的控制提升到更高的层次。相应的是市场上并未像往年那样出现一季度房贷利率普遍优惠的情况。相反，不少银行取消了房贷利率优惠恢复到基准水平，甚至提升10%~20%的利率水平。因此购房者在决定买房的时候也一定要重点考虑房贷利率，尽量多去咨询不同的银行房贷政策，争取较低的房贷利率，减轻还贷压力。 （建设银行理财师叶走城/供稿）
