红土创新深圳安居REIT作为全国首批、深交所首单保障性租赁住房公募REITs之一，有效盘活了存量资产，扩大了保障性租赁住房供给。自2022年8月22日成立以来，红土创新深圳安居REIT始终秉持长期可持续的发展理念进行资产运营管理，实现为人才安居、助深圳创新的发展愿景，为新市民、青年人提供“高品质、有温度、可负担”的安居之所，助力深圳加快实现“住有宜居”和“共同富裕”的战略目标，并持续为投资者创造价值、实现价值。
2023年7月21日，红土创新基金发布了红土创新深圳安居REIT2023年第2季度报告，为加强与投资者交流，使投资者更全面、更清楚地了解基金的经营情况。红土创新基金联合原始权益人、运营管理机构于7月25日上午举办了“走进红土创新基金”的投资人调研座谈活动，邀请投资人、相关研究机构等参观调研保障性租赁住房项目资产，并以座谈交流的形式沟通互动，更好地为投资者呈现了底层资产项目的经营情况。
活动首先由红土创新基金、项目原始权益人安居集团及运营管理机构为参与调研的投资人及研究机构介绍红土创新深圳安居REIT项目的经营情况：
红土创新深圳安居REIT首发基础设施资产为位于深圳市福田区的安居百泉阁项目、罗湖区的安居锦园项目、大鹏新区的保利香槟苑项目和坪山区的凤凰公馆项目。建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房、9间商铺及510个停车位。
1、主要财务指标——资产运营稳健，业绩持续提升
2023年2季度，红土创新深圳安居REIT基金合并层面收入为1,376.28万元，净利润为649.80万元，EBITDA为1,186.01万元，可供分配金额为1,433.29万元，分别完成首发《招募说明书》预测同期收入的102.45%、净利润的105.69%、EBITDA的104.54%及可供分配金额的116.89%。
同时，红土创新深圳安居REIT2023年上半年累计实现收入2,753.90万元，完成了首发《招募说明书》预测同期的103.07%，累计可供分配金额达2,694.97万元，完成了首发《招募说明书》预测同期可供分配金额的110.50%，资产运营情况始终保持稳健发展。
2、基础设施项目运营情况——多方协同联动，全面提升运营能力
出租率方面：2023年2季度，4个基础设施项目出租率整体维持在较高水平，其中，1-6月保租房月末出租率均维持在98%以上，商铺及停车场实现满租。保障性租赁住房为政策性住房，由各区住房保障主管部门对承租个人或者承租企业审核后进行房源配租，基金管理人与外部运营管理机构联系密切，实时掌握项目出租情况，联合运营管理机构加强与住房分配主管部门的沟通与衔接，积极推动空置房源的分配，有效地降低了空置率。
租金方面：2023年2季度，保障性租赁住房平均月租金维持在较稳定水平，为同地段市场商品住房租金的60%左右，具有很强的民生属性。
收缴率方面：2023年2季度,保障性租赁住房租金收缴率在99.70%以上，商铺及停车场租金收缴率为100%。保障性租赁住房租户众多，但租金收缴率较高，基金管理人积极督促外部运营管理机构优先保证REITs项目的租金收缴率，针对租金收缴工作，一方面有效沟通承租人，加大银行托收的覆盖率；另一方面通过对租金实时收缴掌控，及时启动催缴机制，整体租金收缴率良好。
租期方面：当前租户的租赁期限以3年为主，3年期租约占比高达98%，租期较为持续、稳定，且中途退租率低。3年租约到期前符合条件的企业或个人可以申请续租，为实现租约到期节点的顺利过渡，基金管理人协同运营管理机构进行相关部署，一方面在期满日前提前衔接区住房主管部门，跟进承租人续租资格审核或重新分配工作，以降低房屋空置期；另一方面积极指导符合条件的承租人办理续租申请，以及为新分配的承租人办理入住，并同步做好合同签订工作以及押金租金收缴工作。
集中度方面：按建筑面积，4个基础设施项目个人租户合计占比约43%，企业租户合计占比约57%，租户结构稳定。整体来看，租户分散度较高，且租户均为优质企事业单位或者个人，履约能力较强，现金流较为稳定。
3、分享行业发展趋势
《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，深圳市“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套，供应保障性租赁住房20万套。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，调整后建设筹集保障性租赁住房的目标为60万套(间)。
2023年4月6日，为配合推进深圳市保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房相适应的配套地价标准，推动深圳市实体经济高质量发展，深圳市规划和自然资源局结合深圳实际情况对《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）进行了修订，起草了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，对即将施行的保障性住房地价标准进行了规定。调整后的公共租赁住房地价计收规则保持不变；保障性租赁住房区分政府组织配租和社会主体出租两种类型，根据不同的租金水平规定了不同的地价标准；共有产权住房则根据住房建设主管部门的销售定价情况与原《规则》中出售型公共住房的价格水平进行了规定。
2023年5月8日，为贯彻落实《广东省城镇住房发展“十四五”规划》、《广东省住房和城乡建设厅关于印发保障性租赁住房“十四五”及三年（2021-2023年）专项行动目标任务的函》和《深圳市住房发展“十四五”规划》等相关文件的要求，统筹协调2023年度住房任务安排，深圳市住房和建设局编制了《深圳市住房发展2023年度实施计划》。根据《实施计划》，住房用地供应目标方面，2023年深圳市计划供应居住用地330公顷，其中保障性住房用地125公顷；住房建设筹集计划目标方面，2023年深圳市住房计划新开工建筑面积1,300万平方米、约16.5万套，其中保障性住房计划新开工建筑面积约475万平方米、约7.3万套，2023年计划筹集保障性住房建筑面积约407.5万平方米、约11.2万套（间），全年共建设筹集保障性住房18.5万套（间），建筑面积约882.5万平方米；住房供应计划目标方面，2023年计划供应分配保障性住房8万套（间）、建筑面积约419.04万平方米。
2023年5月19日，为进一步规范深圳市保障性租赁住房的筹集管理工作，加快发展保障性租赁住房，深圳市住房和建设局发布了《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》，提出了紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市、区中心片区，多渠道筹集住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、商办等非居住存量房屋、城中村房屋等社会存量房屋作为保障性租赁住房。
座谈交流会上，基金管理人、原始权益人及运营管理机构还对投资者现场提问进行交流和答疑，形成多角度的良好互动沟通。交流结束后，红土创新基金安排调研活动嘉宾前往红土创新深圳安居REIT 的项目之一——百泉阁进行现场参观调研，原始权益人代表对百泉阁的运营管理和出租情况等进行了详细介绍，进一步增进了投资人及研究机构对红土创新深圳安居REIT项目运营的了解和继续持有的信心。
红土创新基金始终高度重视投资者关系管理，以保障投资者的收益作为基金存续期管理的重点工作，着力为投资者与基金管理人之间搭建了沟通桥梁。后续红土创新基金将持续不断地举办投资者交流等活动，拉近与投资者的距离，以更加丰富的形式帮助投资者了解深圳安居REIT 的财务表现和基础设施项目运营情况。红土创新基金将努力提升项目管理和价值回报，与投资者共享优质基础设施项目发展成果，共创美好未来。
数据来源：红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告
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