作者：邓婉馨
在日前宜信财富《2020年资产配置策略指引》发布会上，宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人陈强华表示：在新型城镇化持续推进的背景下，京津冀、长三角、大湾区、成渝都市圈内一线城市和三四线城市的协同发展、户籍放开的推动带来的经济增长和房地产新增需求值得期待。
但他也认为，随着持有住宅的超额收益预期不断下降，房地产投资专业化程度不断加强，所以个人买房投资房地产的模式将不可持续，参考国际房地产私募行业发展的经验，随着房地产投资愈发专业化、多元化，未来中国通过私募基金进行房地产类别的资产配置将成为趋势
全球地产风景独好
全球金融危机结束十年后，全球房地产投资带来了优秀的回报，展现了确定性较强的投资前景。也正因如此，全球房地产投资者的地产配置比例持续提升，并继续看好房地产的表现。
陈强华认为：全球房地产能有这样优秀的表现，源于以下几个原因：
首先是来自于租赁和投资的需求旺盛，但供给量却比较少。这是因为金融危机以后，房地产开发的意愿和融资难度普遍上升，导致发达国家尤其是欧美市场的各类房地产供应量在较长时间内都保持低估。即使随着经济逐步复苏，租赁需求快速增长，也没有再产生投机性的过度开发情况。
其次，持续的低利率环境下，房地产可以提供具有吸引力的收益率和稳定而长期的现金流，吸引全球投资者积极配置从而推高资产价格，压低房地产投资收益率。
当前，国际核心房地产市场普遍处于本周期以来空置率最低、租金最高的水平。展望未来，陈强华认为，全球房地产市场健康平衡的供需基本面和持续的低利率环境将会继续支持房地产资产价值和投资表现。因为，宜信财富预计2020年全球核心市场租金将仍有增长，但会放缓，这将成为驱动资产增值的主要因素。
同时，在不确定提升的国际环境下，宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人陈强华建议关注那些由内需或刚需拉动的，确定性更高的房地产投资机会。例如，由电商和零售商业结构性变革推动的全球现代物流；由社会行为变化、住房保有率降低推动的租赁式公寓；发达国家人口结构导致的老龄化现象推动的养老地产；科技、信息化发展推动的数据中心。
关注这些机会的好处是可以降低投资组合对短期经济增长的依赖性，提供更稳定的投资回报。这是因为这些资产类别都有确定性更强的需求增长，并且与经济周期的相关性较小。
国内新机会值得期待
回顾国内房地产市场，随着中国经济进入新常态， 经济增长速度由过去的高速增长转向中高速增长，房地产企业面临着持续增大的库存压力和资金压力，依靠住宅开发获取高额利润的发展模式不可持续，亟需转型升级。加上近几年政策调控力度持续加强，房住不炒、因城施策的思路十分坚定，中国城镇化进程已经从全面城市化转向强调都市圈发展，从增量物业开发转向存量物业投资。
陈强华认为：在新型城镇化持续推进的背景下，京津冀、长三角、大湾区、成渝都市圈内一线城市和三四线城市的协同发展、户籍放开的推动带来的经济增长和房地产新增需求值得期待。
私募地产基金成为主流选择
过去20年来，随着另类投资和私募基金行业的兴盛，房地产私募基金也取得了长足的发展。根据Preqin数据，私募地产基金资产管理规模从2000年的1000亿美元，提高到了2019年的1.7万亿美元，年华复合增长率高达16%。而每年在募的房地产私募基金数量，也从2000年的65支，增长到了2019年的477支，增长了733%。随着全球房地产投资机构化程度的提高，通过私募基金进行全球房地产配置成为全球机构投资人的主流选择。
《宜信财富2020年资产配置策略指引》中提到的，随着持有住宅的超额收益预期不断下降，房地产投资专业化程度不断加强，所以个人买房投资房地产的模式将不可持续，参考国际房地产私募行业发展的经验，随着房地产投资愈发专业化、多元化，未来中国通过私募基金进行房地产类别的资产配置将成为趋势。因此，在2020年全球地产市场不乏投资机会的前提下，携手专业机构，以母基金的方式进行全球地产的布局，是面向新十年的投资新思路。
