中国基金报记者 李树超
如果从房企的角度而言，房地产市场或许早已步入“白银时代”，但从地产基金角度看，由持有物业资产并持续产生稳定现金流的资管模式，或许正是未来行业发展的主方向。作为区别于股、债投资的另类投资，地产基金未来会有怎样的前景？好的地产基金又该具备怎样的特点？
在近日举办的中国房地产百强企业研究成果发布会上，光大安石连续第三年获得了“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首，中国基金报记者专访了光大安石首席执行官陈宏飞，探求好的地产基金公司的发展之道。
地产基金是前景广阔的朝阳行业
在陈宏飞近期的一次演讲中，他认为地产基金的本质不是PE，而是资产管理。
在陈宏飞看来，股权投资的特点是浮动收益，伴随着高风险和高回报，而债权型投资是固定收益。与前两者不同的是，地产在大类资产配置中是既不属于股权、也不属于债权型投资的另类投资。地产本身就是生息资产，无论是IT、健康、还是生物、医疗行业都需要办公空间，需要娱乐空间。
陈宏飞对比称，PE一般是失败率很高、回报率也很高的投资方式，而地产基金是有真实资产、失败率很低的资产管理方式，是进行长期稳定现金管理的资产管理方式。
在陈宏飞看来，这个行业的发展空间取决于整个市场希望交给专业资产管理机构的资金是不是在增多，地产资产需要专业打理的需求是不是在增长，只有这两者都在发展，才能说明这个行业在扩大。
据陈宏飞观察，一方面，随着我国经济增长下行的压力，资金从稀缺到相对充裕，会沉淀很多资金需要得到长期的投资回报。同时，为对接这类资金需求，资产持有者也需要通过持有物业、改善、提升物业运营并产生稳定现金流满足这类资金投资需求；另一方面，只要我国经济是从发展中国家向发达国家路径发展，财富管理行业规模都是在增长的。
尽管光大安石已专注地产基金逾十年，陈宏飞认为这个行业还有很大，尚属于朝阳行业，他指出，“从我们公司的发展看，银行、信托和一些企业等机构投资者的投资需求很旺盛，光大安石持有的物业也在不断增多，资产端和资金端的扩大都说明行业的需求在持续增长。”
虽然是朝阳行业，但地产基金未来的发展方向主要集中在都市，而且需要适应不断变化的都市功能。
陈宏飞称，“在信息时代，都市集中了大量的资本和高度密集的人口，大都市是服务业发展最好的平台。”
好的地产基金核心是做好服务
在地产基金领域从业多年，陈宏飞也一直在思考什么是好的地产基金。
陈宏飞分析，“好的地产基金，一头是资产端，一头是资金端，两端都是服务业。要想做好地产基金需要问两个问题：一是从资产端来看，我国的经济文化活动需要怎样的资产？什么资产可以服务社会文化生活？二是从资金端看，社会发展到当前阶段，客户需要怎样的投资？包括投资回报和现金流模式，并愿意承担什么样的风险？”
对这两个问题的探索，酝酿着陈宏飞多年的思考。
在陈宏飞看来，地产基金要做的是一种服务——经济发展过程需要的空间和城市当前可提供空间的服务；地产基金也是一种对接——满足和平衡城市发展空间供需产生的现金流和地产基金投资人的对接。
作为金融公司，光大安石从事的就是上述两方面的工作：在资产端，地产基金要促进市场的供需均衡，提供产能和供给，满足市场需求；在资金端，金融公司需要稳定长期的现金流，关注办公、商业等出租类物业资产的稀缺性，实现资金的募集和证券化。
对应以上地产基金的功能，陈宏飞表示，光大安石平台在全产业投资能力上不断积累自身的核心竞争力：在资产端，光大安石重视宏观趋势判断，同时积极拓展主动改造开发能力与商业地产管理能力。尽管未来新房开发行业发展空间受到限制，但随着房地产行业ROE水平缓慢下降，市场对于企业经营能力要求越来越高，不少开发企业有意愿和产业投资基金合作，尤其是愿意和具备开发能力和股东背景的投资基金合作；而在资金端，光大安石具备募资能力及一定的资本金实力，也具备较强的资产证券化能力。
陈宏飞称，“与传统基金相比，房地产基金单项目出资规模较大，因此需要资产管理人具有较强的市场声誉及募集资金能力；另外，由于房地产项目具有较强的周期性，且与宏观经济、城市发展高度相关，需要资产管理人对于宏观趋势具有较为理性的判断。”
目前，光大安石在地产基金领域已经积累了较大优势，光大安石在房地产股权投资和资产并购、房地产融资、商业地产管理输出和轻资产运营包租服务、房地产资产证券化投资及服务等方面打造投、融、管、退的全产业链投资平台，并凭借行业领先的经营规模与综合实力，于2015-2017年连续三年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜单第一荣誉。
光大安石旗下的多个项目也屡获殊荣。旗下商业地产品牌“大融城”获得“2016年中国商业地产项目品牌价值TOP10”、“2015-2016年度中国商业地产金坐标奖”等奖项。此外，公司与首誉光控合作发行的“大融城资产支持专项计划” 开创了国内商业地产“PERE+REITs”战略模式的先河，先后斩获“2016年度中国房地产金融最佳案例奖”、“2016REITs与商业地产抵押贷款ABS最受欢迎奖”、“最佳类REITs奖”等殊荣。
此外，在地产基金的管理上，光大安石也非常重视基金管理人的风险控制能力。
陈宏飞称，公司在招聘时，如果应聘者很有雄心、很聪明，就不太适合做资产管理。因为地产基金行业属于服务业，不是产业和经济的最前沿，我们是为前沿的企业家和创业者服务，为投资人服务，从这个角度而言，要安心做好服务；另一方面，地产基金发展需要稳健的风险控制者，而不是激进的投资人，只有稳健投资人才能塑造信托文化，为投资人负责。
除了上述外在因素，成功的地产基金管理人仍需要公司内部良好的运行机制。
“在内部能力上，公司发展需要良好的平台，有核心竞争力的团队和适当的激励机制。光大安石具备央企的平台，有管理长期现金流的基础以及现代化的企业机制和品牌价值，这是公司培育核心竞争力的良好基因。”陈宏飞称。
