随着货币收缩，限购政策频出，房地产市场迅速降温。2017年房地产市场会是怎样的局面？记者采访到了房地产基金的管理人，以及公募基金经理，从一级和二级市场的投资角度看房地产的投资机会以及风险规避。
地产行业进入“下半场”
中国房地产行业与中国宏观经济紧密相关，伴随着行业调控政策、货币政策和财政政策出现周期性波动。从实体经济来看，2016年的全国房地产市场不仅冰火两重天，同时还像做过山车。一二线城市房价快速上涨，三四线小城市很差；从房价的猛涨到限购后的迅速降温。2017年，房地产市场的投资机会在哪儿，股市里的地产股又将如何表现？
房地产代理市场和存量房交易市场都已经诞生出龙头企业，房地产下半场的逻辑已经从挣快钱变成挣慢钱，从开快车变成赛慢车。中城投资总裁路林在“2017融资中国资本年会有限合伙人暨财富峰会”的专访间告诉记者，全面调控简单说就是限购、限贷的“两限”，现在变成“四限”，除了限购、限贷，还有限价、限签，因此房价不可能涨太多。
“房地产已经进入真正的下滑期，但是后开发时代来了。”下半场的特点是什么？路林认为是租赁的崛起，上半场主角是开发商，下半场服务商运营商开始崛起，资产证券化、投资大众化，私人资本市场，公开资本市场的投资商的主战场。
“房地产下半场，投资商看重的是存量商用不动产的机会，并着力在其中寻找价值洼地。有很多具备价值洼地条件的不动产经过买入、修复、整理、价值重估和重构的过程实现价值大幅提升。”路林说。
房地产基金如何抓住机会？在具体的投资策略上，路林会重仓新一线城市项目，这将会成为中城关注的重点；精选“超+新”一线城市商用不动产，精选在于精准投资配置；第三，升维企业并购，包括战略协同以及PE+上市公司套利型的企业并购。
跌出安全边际
始于2014年11月开始的“降准降息”周期，以“去库存”为主基调的2015和2016年，房地产行业的监管趋于宽松，房地产行业迎来一轮大复苏。2016年商品房销售金额和销售面积创历史新高，核心城市的房价大涨，土地市场火热，“地王”频出，最终带来了政策的转向，从2016年“930”北京新政开始，全国房地产监管由松趋紧，各地均出台“限购限贷限价”的政策，行业的“寒冬”似乎来临。
自2016年12月份起，地产股一路下跌，至今依旧萎靡不振。投资机会的投资风险该如何规避？基金经理是如何看待的？
“房地产股的表现和货币政策的关系很大，从历史来看，货币宽松，房地产股价表现较好，房地产行业是高杠杆，从拿地到开发，对资金的需求很大，负债率高；现在货币收缩，地产公司拿地不积极，这意味着未来两三年的业绩是没有保障的；长期看，未来人口老龄化严重，除了一线城市以及黄金地段，其他三四线城市并不乐观。”北京一位公募基金经理表示。
上海一位基金经理认为，在投资上还得具体问题具体分析，行业的增速放缓，但大型房地产公司除了内生的增长，由于有了品牌、资金优势，还可通过收购整合来提升市场占有率，业绩增速高于行业平均水平。一般而言，大的房地产公司手里拥有一线城市以及黄金地段的土地，房子不愁卖。有些中小型房地产公司，靠着积极的管理能力，聚焦深耕几个核心的城市，比大型公司能够更灵活的运作，也能取得较高的业绩增速。
“当前的股价也不算太离谱，估值仍然处于历史低位。当然当房地产股票的市场价值和清算价值有安全边际的时候，是有投资价值的，前提是杠杆不能太高。”上述基金经理表示。
