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【导读】房价降不降，楼市资金会不会进股市？

中国基金报综合

国庆长假期间，辣么多的城市（基金君数不清了现在）先后出台房地产限购和限贷政策。

所以大家肯定最关心两个问题：房价降不降，楼市资金会不会进股市？

几篇券商分析师的文章，献给大家。

广发策略研究部门：调控重拳之后 楼市资金会进股市吗？

1、从2005年以来的房价趋势来看，房价的回调存在一定的周期规律，而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。2005年以来，国内的房价几乎一直保持上涨趋势，而每隔三年左右会出现一次向下调整（08年9月、11年9月、14年5月），但调整幅度不大（每次回调的底部都是上移的）。本次地产调控加码，可以借鉴的历史是在2010年5月以后各大城市首次颁布“限购令”的时期，但当时也只是对房价形成了两个月的短期抑制，其实并没有真正扭转房价上涨趋势——在“限购令”颁布一年多之后（2011年9月），房价才出现了真正意义上的回调，且当时还叠加了央行货币政策收紧、经济周期向下回落等因素的影响。

2、进一步来看，如果本轮地产调控确实在短期见效，是否会导致房市资金回流股市呢？——国内经验显示：货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市；而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的（2011年7月还加过一次息），到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。

3、过去国内的三轮房价下跌都是短周期的回调，而如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么对股市会有负面影响——美日经验的借鉴。从98年“房改”以来，中国的房价始终处于长周期的向上趋势之中，过去发生的三次房价下跌都只是短周期的回调，并没有改变向上的大趋势。而如果接下来房价真的出现长周期的向下拐点，那我们在国内是找不到历史经验可以借鉴的。而海外的美国和日本分别在2007年和1992年经历过地产长周期的向下拐点，从这两国的经验来看，一旦是房价出现长周期向下拐点，那么对股市是会产生伤害的，背后的原因可能在于这种长周期的房价下跌，对于居民财富会有毁灭性的打击，并且降低了居民的风险偏好，进而导致所有风险资产的表现都很差。

4、综上来看，未来可能导致房市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。这个条件其实是相当苛刻的——首先，要保证这次房价下跌是短周期的下跌，而不是长周期的向下拐点，否则“负财富效应”会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；其次，从6号周小川行长在G20财长和央行行长会议上的讲话来看，中国央行已经对房价过快上涨引起充分重视，要看到货币政策进一步宽松的可能性很低，反而有货币收紧的可能（行长原话：“随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制”）。

6、面对楼市调控的新变化，我们继续维持“震荡慢熊”观点，只提示结构性的投资机会。首先，我们需要进一步观察楼市调控是否会真的使房价下跌；其次，上文分析显示即使房价下跌，要使房市资金流入股市的条件也非常苛刻，因此我们目前并不进行观点转变，继续维持“震荡慢熊”的判断。在结构上，主要的机会也将来自于和“看得见的手”互搏，去赚“调控的时间差”——继续推荐建筑、环保、煤炭；同时建议配置盈利改善的稳定增长行业作为防御——机场、化药。

海通策略 荀玉根：这需要评判股市自身的投资吸引力

1、对股市影响的两条路径：增长拖累、配置变动，均没这么快体现。

基本面上，地产调控对股市的影响程度取决于对经济增长的拖累程度，关键看货币政策会否配套收紧。回顾2000年后前三轮地产调控，第一、二轮地产调控开始时，股市趋势未受到明显影响，直到调控后期货币政策收紧，经济增速放缓，股市下跌。而第三轮地产调控，因为没有伴随出现货币政策收紧，整个调控周期，股市未受太大影响。2005/3-2008/1第一轮地产调控：由于经济繁荣、企业盈利向好，市场表现为牛市，地产调控没使得经济增速放缓，07年3月随着通胀压力不断上升，货币政策开始不断收紧，连续加息最终让股市走熊。2010/4-2011年第二轮地产调控，在10年10月20日新一轮加息周期开启前，股市整体是区间震荡，期间一波大反弹源于国内货币政策阶段性松及美国QE2，11年4月随着几次连续加息，股市开始大幅下跌。2013/2-2014/3第三轮地产调控，期间没有通胀压力，货币政策并未收紧，股市整体是区间震荡，结构性行情。这次地产调控的政策背景是稳增长、控房价的双重目标，所以因城施策，这个平衡木能否走好，需观察。资金面上，地产调控会否使得居民资产配置发生变化，资金会否从房市流入股市，这需要评判股市自身的投资吸引力，需要时间。05-08、10-11年两轮地产调控政策刚开始时，并没有出现资金流出房市进入股市的现象，相反最后货币政策收紧，股市出现下跌。13年地产调控刚开始时也没出现资金流入股市的现象，股市整体表现为存量博弈的震荡市，直到14年中改革预期升温及11月新一轮降息周期开启，资金才不断流入股市。

2. 地产调控会促使市场风格变化

地产调控会影响地产链行业基本面，从而促使市场风格变化。2005/3-2008/1的第一轮地产调控时期，经济增长非常强劲，调控政策只是控制房价上涨速度，没改变宏观经济和地产链产业趋势，股市处于大牛市中，地产链基本面非常优异，是股价表现领先的行业。2010-2011年第二轮地产调控、2013年第三轮地产调控，房地产销售、投资增速均出现了回落，地产链相关行业表现较差。2010-2011年，周期行业大幅调整，消费类行业如白酒、食品、医药等表现持续强于上证指数。这期间因为国内货币政策阶段性放松和美国推出QE2，股市出现过一波反弹，周期性行业涨幅更大。观测市场下跌的两段，10/4-10/7、11/4-11/12，地产链相关的建材、有色、煤炭、家电、建筑装修表现均较差。2013年新一轮地产调控政策出台后，市场表现同样分化，中小创表现更强，周期行业持续回调。从2013年2月至2013年年底，上证指数以及地产、煤炭、有色等周期行业分别跌幅-11%、-17%、-42%、-31%，而创业板指、中小板指、家电行业分别涨幅66%、10%、24%。

这一次，风格将更偏向稳健的消费股和白马股。历次地产调控期间，基金持仓结构均发生变化。将地产、建材、钢铁、煤炭、有色行业的基金仓位占比之和作为地产产业链的基金持仓占比，将食品饮料、医药、家电、纺织服装的基金仓位占比之和作为消费类行业的基金持仓占比。2010-11年地产调控政策出台期间，基金仓位中地产产业链占比从2009年Q4的15.6%降至2011年Q4的12.3%，期间美国QE2引发的反弹时占比回升，消费类行业占比从17%升至32%。2010年宏观政策开始提出转型、调结构，经历09年四万亿投资拉动的周期股狂舞后，2010年开始消费股崛起。2013年地产调控政策出台期间，地产产业链占比从2012年Q4的16%下降至2013年Q4的5.6%，TMT行业占比从7.6%升至21.4%。背景是，智能手机引领的移动互联浪潮开始逐渐兴起，苹果产业链、安防产业链、手游和影视产业、环保产业基本面开始爆发，而且2012年地产在政策阶段性偏松的背景下表现优异，年底银行也已狂舞，因此2013年资金大规模、持续不断地流入TMT等成长股。这一次，预计风格也会受到影响，只是没那么剧烈，因为之前市场的表现没有很极致。今年来，供给侧改革和2月初地产政策放松影响下，有色、煤炭、家电、家具、装饰等相关行业表现整体较优，而消费类的食品饮料、饲料养殖表现也较好，电子股代表的部分白马股表现也尚可好，银行、电力等高股息率股也有表现，整体上基本较优或阶段性受益于利率下降的公司表现居前。以上四类股票，在地产调控的背景下，第一类直接受拖累，第四类间接受影响，地产政策收紧背景下货币政策顶多中性，否则地产政策效果被挤出，因此边际上，更利于消费股和白马股。